樓語縱橫/美國減息臨近 港樓市見曙光\世紀21．Q動力總經理 楊永健

　　中秋佳節，祝大傢“人月兩團圓、中秋節快樂”。今年中秋節剛好是美國聯儲局的議息會議，連續兩日的議息會議，最快於香港時間周四（19日）凌晨公佈結果。現階段尚未正式減息，但已是不可逆轉的定局。

　　雖然市場預期聯儲將減息0.25厘，但亦有意見認為減息幅度將達至0.5厘。按最新利率期貨顯示，減息0.25厘以至減息0.5厘的機會參半，現階段確實難以知道最終降幅，但減息肯定是不會逆轉的定局。

　　美國展開減息後，香港確實未必會即時跟隨。日前本港銀行業界亦表明，基於現時港美息差較闊，在過去兩年的加息周期中，美國前後加息共11次，累計加息幅度達5.25厘，同期香港銀行僅5次調高最優惠利率（P），加上由於美國每次加息0.25厘至半厘，而香港每次加息幅度隻有0.125厘，因此期間僅加息0.875厘，一般估計今次美國減息，香港銀行未必會即時跟隨。

　　不過，聯儲局於年內尚有兩次議息會議，分別是11月及12月，相信仍會減息兩次，連同本周的減息，累計減息幅度可達0.75厘至1厘，港美息差將大幅收窄。市場已普遍預期年底前香港將跟隨減息，減息幅度應為0.125厘。

　　按揭或重返3厘以下

　　盡管現階段難以估算今次減息周期會維持多久，最終亦要視乎美國經濟的未來走向，但猜測美國減息周期至少維持2至3年，以現時香港匯豐銀行的最優惠利率是5.875厘計算，相信香港的最優惠利率或重返5厘的水平。再以現時實質按揭利率約4.125厘計算，相信未來實際按揭利率降至3.5厘水平。

　　假設本地銀行拆息持續減息，按拆息計算的按揭利率，未來本地實際按揭利率或有機會重返3厘以下的低水平。

　　減息可令買傢供樓負擔減輕，自然有助一、二手成交的回升，但香港展開減息時間待定。換言之，短期內香港樓市仍處於觀望狀態，加上現階段市場供應充足，無論一、二手市場均有一定選擇，短期內香港樓市或許仍處於整固期，但隨著減息周期的展開，供平過租重現，樓市氣氛自然逆轉，樓價亦或將回升。