樓按明曦/物業估值降 銀行按揭趨審慎\經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

　　日前有地產業界指銀行現時收緊按揭貸款，商業及住宅物業均面對按揭申請困難，有部分銀行甚至出現拒批按揭及Call Loan（提早還款）的情況，當中非住宅物業的情況更為嚴峻。

　　就筆者近半年觀察，近期銀行對住宅物業的按揭審批確實較為觀望。事實上，由去年年尾開始，銀行亦逐步削減按揭優惠，現金回贈由去年高達3%大幅回落至現時約0.8%，轉按更不設回贈。

　　銀行對按揭業務取態審慎受多個因素影響，當中發展商低價出售新盤，使二手市場進一步受壓，估價相應下跌，加上息口保持高企，以及上半年本港未償還按揭貸款總額微升，銀行基於資金成本及風險管理，收緊按揭優惠屬正常處理。

　　筆者認為，銀行雖然於上半年大幅削減按揭回贈，但不至於拒批按揭。事實上，撤辣後樓市交投即時急增，按揭數字亦跟隨上升。根據金管局資料，新批住宅按揭宗數由3月份開始連升三個月，5月份宗數更創下九個月新高。即使6月份宗數回落，但根據土地註冊處資料顯示，6月份整體物業註冊宗數按月大減28.7%，可見按揭宗數下跌隻是因物業交投回落所致。整體而言，二季度新批按揭宗數仍比一季度急增42.4%，反映按揭市場仍是跟著樓市交投的步伐而行。

　　息口回落 審批或放松

　　銀行於按揭市場的占有率亦可反映其按揭取態，瞭解他們有否拒批按揭。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，7月份銀行現樓按揭市占率高達95.6%，連升兩個月，創十四個月新高，顯示絕大部分按揭申請仍是透過銀行申請。而市場預期息口將於下月開始回落，銀行於四季度的按揭審批或將放寬。

　　其實銀行拒批按揭的原因眾多，有機會因文件不齊全、TU紀錄不良、貸款時間短促、成交物業質素問題，以至收入缺乏證明等等。過去不少買傢以為申請按揭是一件易事，並一味隻追求高現金回贈，但解決問題及成功上會才是申請按揭最重要的一環。

　　現時銀行對按揭批核仍保持審慎，對不同背景的買傢及物業類型的按揭取態及批核準則都有所不同，建議透過專業的大型按揭轉介公司協助處理及配對合適的銀行，任何大小按揭疑難都能輕易解決。