樓市新態/適度減辣 為樓市引來長線資金\祥益地產總裁 汪敦敬

　　圖：樓市辣招的本意就是逆周期措施，現在市場已經確定進入低迷市道，就應該逐步將有關規限解除。

　　樓價繼續下跌。雖然近期成交量明顯上升，但在恒生指數大跌之後，悲情又再充斥香港市場，於是新一輪要求“撤辣”的浪潮又再興起。

　　樓價下跌已為特區政府財務結構帶來問題。這幾年建築成本不斷上升，又遭遇近年來樓價下跌，發展商自然無利可圖、不敢投地瞭。樓市滯銷不僅是炒傢和發展商的問題，亦都是普羅大眾和政府的困境。

　　樓市問題的結構性是嚴重的。大傢都忽略瞭建築成本的不斷上升。由於香港背靠內地的關系，通脹問題並不十分突出，但這不等於建築材料和人工成本沒有出現大幅上升。如果這種趨勢繼續下去的話，香港樓市除瞭供應會出現斷層，去到一個臨界點就算特區政府推出“無地價政策”都未必能抵銷到不斷上升的物價。就算加稅或者將稅基擴闊其實都不是正確的做法，因為都不可能覆蓋樓市方面的損失。縱使我們要防止地產霸權、或者想不再依賴地產也好，都不應該否認地產仍是香港經濟支柱的這個現實。

　　面對當下困境的關鍵，是要盡快改善樓市交投情況。事實上，樓市辣招的本意就是逆周期措施，現在市場已經確定進入低迷市道，就應該逐步將有關規限解除、直至市場回復正常為止。當然，很多人都擔心香港特區政府太被動導致拖延救市，最終令到樓價繼續拾級而下。

　　另一方面，特區政府又可能會擔心放寬得太多，若樓價大幅反彈，又白費瞭過去辣招抑制炒風的成果。

　　買樓收租回報率上升

　　既然兩邊都有顧慮，筆者建議特區政府主動表態，“除短炒外，其他限制全面釋放”。這即是正面有力地回應放寬收租多層單位的限制，如果是買來投資用作租回給用傢的話，即是說並沒有違反“房住不炒”的政策方針。

　　市民買樓收租防老是合理的需求。所謂“一生三宅”正是很多人合理的投資夢想，多瞭人買樓收租其實就會少瞭人倚賴政府的退休資助。這將是樓市辣招合理化修改的一個方向，香港擁有大量資金，再加上很多收租物業普遍回報率已達到3厘甚至4厘的水平，放寬租務是當下的一個合適決定，可以令到整個市場得到正面的訊息，亦讓人覺得特區政府的取態是積極主動的。