金針集/新盤消化需時 港樓市繼續整固\大衛

　　圖：美歐等外部不明朗因素對香港樓市構成壓力。

　　今年首季樓價反彈約半成，但這不代表住宅樓市已告重拾升軌，主要是美歐等外部多項不穩定因素持續影響香港經濟復蘇進度，加上樓盤供應與貨尾持續增加，市場需時消化，經歷十多年大升市之後的香港住宅樓市，預期整固期還會持續一段時間。

　　隨著香港與內地與國際全面恢復通關，經濟漸有起色，零售額、外貿出口與失業率等數據均出現積極變化，香港經濟止跌回升可期。

　　財政司司長陳茂波日前預告今年首季經濟錄得有溫和增長，預期電子消費券派發，將進一步增強復蘇力度。事實上，市場普遍預估下周二公佈的首季本地生產總值增長幅度介乎0.5%至1.3%之間，而預計全年經濟增長可達到4%至6%，可見香港疫後經濟穩步復蘇，支持住宅樓價低位反彈。

　　根據差餉物業估價署公佈樓價指數，今年3月報351.4點，不但較去年底回升4.9%，更是半年以來最高。

　　不過，雖然首季樓價回升，但幅度有限，更不代表住宅樓市已重踏升軌，可能隻是技術性反彈而已，畢竟去年全年樓價跌幅高達15%。

　　外圍經濟差 樓價恐彈完再跌

　　事實上，美歐等外部不明朗因素持續左右香港經濟復蘇進度，美國與歐元區受累高通脹、高利率，首季經濟數據雙雙遜預期，美國按年增長隻有1.1%，遠低於預期的2%增幅，歐元區按年增長1.3%，亦是低於預期，其中德國首季經濟更倒退0.1%，令人憂慮美歐市場需求疲弱，不利香港外貿出口，加上第一共和銀行隨時引爆新一波美國銀行業危機，將拖累包括香港在內的全球經濟，當心香港樓價彈完再跌。

　　供應量增加 市場承受考驗

　　更重要的是，目前住宅供應量逐步回歸正常水平，預計今年落成單位合共26970夥，為近22年來最多。同時，今年首季一手市場共售出約3500個單位，但預計全年地產商可供推出的新盤單位數目接近3萬個，市場承接力備受考驗。

　　值得留意的是，房屋局最新數據顯示，截至去年底止，未來三至四年的私樓潛在供應量按季增加2000夥，至10.7萬夥，再創有紀錄新高，其中已落成但未售出的貨尾單位按季增加2000夥，至1.8萬夥，為2007年以來最多，大量貨尾積壓，地產商減價促銷壓力愈來愈大。

　　貨尾積壓多 發展商減價促銷

　　外圍經濟低迷，加上住宅供應量漸增，經歷13年大升市的香港住宅樓市，要進入較長時間的整固期，目前談論樓價重踏升軌實屬言之尚早。