一點靈犀/美國商業地產拉響警報\李靈修

　　圖：美國商業地產未來五年內共有2.5萬億美元的債務到期，行業的整體償債壓力不容小覷。

　　美國兩個月內出現第三傢區域性銀行倒閉。本周一（1日），第一信托銀行（又稱第一共和銀行，First Republic Bank）被美國聯邦存款保險公司（FDIC）接管。其後摩根大通宣佈，將向FDIC支付106億美元，用於收購第一信托銀行。作為協議的一部分，FDIC與摩根大通分擔第一信托銀行貸款的損失，估計存款保險基金支付的成本約為130億美元。

　　而就在第一信托銀行倒閉的前一天（4月30日），伯克希爾哈撒韋副董事長查理．芒格在接受媒體采訪時直言，美國銀行業堆滿瞭地產壞賬。“美國商業地產市場正在醞釀一場風暴，隨著地產價格下跌，美國銀行業充斥著不良貸款。”他特別指出，與六個月前相比，目前美國每傢銀行對房地產貸款的收緊程度都要高得多。

　　恐觸發中小銀行倒閉潮

　　早在矽谷銀行危機爆發後，美國金融界就開始擔心風險會傳遞至商業地產市場。截至2023年2月，美國商業地產貸款在國內大型銀行資產中的占比僅為6.5%，而在中小型銀行資產中的占比達到瞭28.5%，而後者正是本輪倒閉潮的高危群體。

　　美國商業地產的險情不僅來自最大債主的爭相暴雷，其自身的經營環境也面臨巨大挑戰。由於疫情期間，很多企業轉向遠程辦公，不再需要大量的線下辦公空間，造成寫字樓的空置率持續上升。2023年1月，美國前五十大城市的寫字樓平均掛牌價為38.04美元，同比漲幅僅為1.1%（遠低於CPI房租通脹）。與此同時，美國寫字樓空置率上升至16.6%，較去年同期上升瞭0.8%。在此其中，科技企業聚集的西雅圖和三藩市的寫字樓空置率上升瞭1.5%和2.9%。

　　2022年四季度，美國商業地產貸款違約率出現上行，環比上升3個基點至0.68%。盡管絕對水平仍處歷史低位，但邊際變化仍引發廣泛關註。而明晟（MSCI）Real Assets部門發佈的研報顯示，美國商業地產在2023年將有4000億美元債務到期，2024年另有近5000億美元貸款到期，未來五年內共有總計2.5萬億美元（約17.2萬億港元）的債務到期。這也反映出，商業地產行業的整體償債壓力不容小覷。

　　儲戶信心受損 存款持續減少

　　另須註意的是，中小銀行危機極大動搖瞭儲戶信心，造成大批存款資金持續流出。美聯儲數據顯示，自3月8日至29日的三個星期內，美國商業銀行存款規模減少瞭約4111.6億美元。“出逃”後的資金流向何處？大概率是轉投瞭貨幣市場基金。據美國投資公司協會（ICI）統計，美國的貨幣市場基金共增加瞭超過3043.3億美元的資金流入。

　　具體操作來看，儲戶應該是將低收益存款從銀行取出，並將其投入到貨幣基金等相對較高收益的產品中，非銀行金融機構再將這部分資金投入到美聯儲逆回購工具中以獲取超額收益，從而出現瞭存款流出的局面。

　　商業地產的困境也引起瞭監管當局的重視。FDIC在2022年8月發佈的《監管見解》（Supervisory Insights）報告中曾表示：“考慮到疫情後工作和商業變化的不確定長期影響、利率上升的影響、通脹壓力和供應鏈問題，在即將到來的審查周期中，審查人員將加大對銀行商業房地產貸款交易測試的關註。”

　　不過，美聯儲主席鮑威爾在本周議息會議後表示，目前美國銀行風險已較3月份明顯改善。考慮到銀行倒閉引發的信貸緊縮，在一定程度上抑制瞭美國通脹水平，聯儲局現時的確沒有理由將“防風險”擺在優先位置。