上海調整優化房地產市場政策，全市首套房首付比例降至30%

　　大公房產訊  繼北京發佈房地產優化政策後，上海也於12月14日公佈瞭房地產相關政策調整。

　　據上海易居房地產研究院文件，此次政策調整共涉及三方面。優化住房信貸政策方面，一是降低首付款比例，其中上海全市（不含實施差異化政策的區域）首套房比例由35%調整為30%，房貸利率調整為4.1%，二套房首付比例均調整為50%，此前非普通住宅首付比例為70%，普通住宅首付比例為50%，房貸利率也由此前的5.25%調整為4.5%。

　　自貿區臨港新片區、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山和金山區域內，首套房首付比例由35%降至30%，房貸利率降至4.1%，二套房非普通住宅首付比例由70%調整為40%，二套房普通住宅首付比例由50%降至40%，房貸利率降至4.4%。

　　對此，上海易居房地產研究院分析，此次政策調整優化後，首套、二套住房首付比例下降，直接降低瞭首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。以600萬總價的二套房購置為例，過去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬；新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬，即減少瞭120萬的首付款支出；如住房屬於實施差異化政策區域，首付比例為40%，首付款則為240萬，減少瞭180萬的首付款支出。

　　針對房貸利率的下降，上海易居研究院方面表示，直接降低瞭月供或按揭貸款成本。以200萬貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標準計算，過去房貸利率為5.25%，月供為11044元。而按照新政4.5%的利率計算，月供為10134元。如此對比，新政前後月供減少瞭910元。對於執行差異化政策的區域而言，減負效應更明顯。

　　此外，此次政策還調整普通住房標準，一是優化瞭標準的認定條件，提出價格標準；二是適度提高瞭建築面積標準，可以享受優惠政策的普通住房需滿足兩個條件，一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式裡弄、舊式裡弄等；二是單套住房建築面積在144平方米以下（含144平方米）。住房標準調整後，單套建築面積≤144平方米的房子，不再設置套總價。

　　對此，上海易居房地產研究院方面表示，普通住房標準關聯瞭優惠的稅收政策，此次調整標準，以住房物理要素作為認定條件，較大幅度提高普通住房的覆蓋面，讓更多二手住房交易享受優惠稅收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房為例，調整標準後如變為普通住房，將免征增值稅（之前非普通住房按差額征收）；涉及個人所得稅的，核定征收按總價的1%（之前非普通住房按總價的2%征收）。

　　另外，此次在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山和金山6個行政區，實施差異化住房信貸政策，即在此類區域購買二套住房，可以享受更低的首付比例和房貸利率，進一步降低瞭改善居住的成本。有利於支持推進“五個新城”和南北轉型重點區域的高質量發展，更好促進區域產城融合和職住平衡。

　　易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次政策出臺，將進一步發揮好政策效應，有力支持房地產交易市場的活躍和行情的提振。在各市場參與者的共同努力下，上海房地產市場將呈現穩中向好的良好態勢。

　　在58安居客研究院院長張波看來，此次政策調整瞭普通住宅標準，隻考慮單套的建築面積，不考慮房屋單價，這本身會大大增加市場上普通住宅的占比，可有效降低交易稅費，對於首套剛需及改善住房都有益處。尤其大量中心城區，高單價、但面積低於144平米的一二手三房受益最為明顯，結合二套房首付下調，會明顯拉動一波改善需求的入市積極性。

　　從首付比例調整來看，張波表示，上海在統一降低二套房首付的基礎上，對於五大新城及寶山、金山的二套首付比例及LPR加點都有更大尺度的下調。這對於外圍區域的新房去化將起到積極作用，目前上海外圍的供應量明顯偏大，並且金山奉賢等地的去化速度一直偏慢，政策的差異化表現更突出瞭調控的精準化，對於上海樓市整體熱度提升將起到較大作用。預計12月下半月一二手成交量將迎來一波明顯上漲。