年內第二個償債高峰來臨 房企資金鏈承壓

“7月、8月是年內第二個償債高峰期，有不少房企當下正忙於與債權人和解，試圖獲得一絲喘息，但成效或許並不大。”6月13日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，3月份是今年第一個償債高峰期，彼時，多傢“千億”房企先後宣佈債務違約。6月以來，這一現象再次加劇，金科股份等多傢房企被指商票未如期兌付，債權人對房企償債信心再度動搖。   　　第三方機構克而瑞最新統計數據顯示，2022年6月，房企將有44筆債券到期，合計約639億元，環比增加68.6%，其中，新力控股到期的一隻優先票據等已經出現利息違約。   　　“7月、8月，房企到期債務規模分別為1214.8億元、1011.7億元，均超過千億元。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，當前樓市銷售沒有明顯回暖，房地產融資環境依然嚴峻，預計未來仍有房企不得不加入債務違約陣營。   　　償債高壓再度來臨   　　熬過瞭3月份的年內第一個償債高峰期，並不意味著安全上岸。   　　6月12日晚間，金科股份發佈關於深圳證券交易所關註函回復的公告，就此前深交所對公司是否存在票據支付違約、其他金融債務違約以及公司核心商標、部分銀行賬戶及股票等相關資產被查封凍結事項等情況進行瞭回復。   　　金科股份表示，截至本回函日，公司未按期向聯融保理兌付的商業承兌匯票餘額為4407萬元，占最近一個會計年度經審計凈資產的0.11%，未達到《股票上市規則》第七章相關規定的信息披露標準。商業承兌匯票到期未能按期兌付存在客觀原因，公司正在和聯融保理協商解決問題，對其采取訴前保全方式凍結公司商標以及部分資產的行為並不認可。   　　此外，公司表示，截至回函日，涉及的債務違約，以及訴訟仲裁、賬戶資金凍結、資產凍結等情況均未達到信息披露標準。針對可能存在債務違約風險的融資，金科股份表示，將與各合作金融機構一方面積極爭取新增融資投放置換部分存量融資，另一方面協商調整存量融資還款節奏和期限，盡可能減少凈償還額度，保留現金流支持公司良性循環、穩健發展。   　　上述隻是冰山一角。今年以來，海外債發行規模銳減，到5月甚至直接降為“0”，無新發行債券。相比之下，出險房企仍在增加，償債壓力並未緩解。據中指研究院統計，2022年房企一年內到期債務餘額為9500億元。   　　對此，同策研究院表示，“我們統計瞭36傢民營房企的信用債情況，從未來6個月和12個月到期的公開發行信用債統計來看，假設2022年房企還能保持2021年的公開發行信用債的融資水平，那麼約60%的房企2022年償債規模超過2021年，其中20%的房企2022年信用債到期規模是2021年的2倍-5倍。從信用債的融資缺口來看，未來2年-3年內都存在融資缺口，隻能靠項目銷售回款來償債，這進一步加劇瞭房企銷售和償債壓力。”   　　融資環境可有改善？   　　“由於房地產市場恢復進程較為緩慢，‘穩樓市’政策傳導至市場需要較長時間，加之疫情反復，居民購房意願較低，房企回款壓力大。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，在這種市場格局下，房企融資環境是否改善，極大地牽動著房地產從業者的“神經”。   　　從當下房企發債融資情況來看，整體上尚未能緩解房企償債壓力。“‘借新還債’渠道不通暢，行業信心難以修復，投資人信心動搖，整體上房企融資規模仍在下降。”嚴躍進如是稱。   　　據中指研究院統計數據顯示，今年前5個月，房地產企業債券發行總額為3344.7億元，同比下降30%。疊加銷售市場回款不如預期，不難看出，邁向“黑鐵時代”之際，關乎生死的背水一戰仍在進行中。但可喜的是，在多重利好政策下，民營房企信用債融資開始“破冰”。   　　中指研究院統計數據顯示，在上述近3345億元的債券中，信用債占比為61%，同比提升17.4個百分點。尤其5月單月，房地產行業信用債融資同比上升33.5%，環比上升3.3%，龍湖集團、碧桂園、美的置業、新城控股等采用信用保護工具，共發行4筆債券融資30億元，同時有多傢企業開始籌備發行工作。   　　“民營房企融資環境有所改善，但目前空間有限。金融機構對房地產行業信心沒有恢復，對民營房企資金支持仍然十分謹慎。”劉水稱，但對國企而言，由於信用程度較高，在房地產貸款投放、收並購貸款、發行收並購債券、信用債等方面得到支持，融資環境明顯改善。   　　歸根結底，還是有待市場信心修復。對此，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，預計隨著部分城市疫情緩解及各地房地產政策持續優化，重點城市市場或將企穩，但多數城市市場大概率要到下半年才會逐步恢復。屆時，房地產市場信心有望回歸。