房地產藍皮書：預計2022年住宅交易規模達到22萬億—23萬億元

大公房產訊  6月14日，中國社會科學院國傢未來城市實驗室、中國房地產估價師與房地產經紀人學會等單位共同發佈《房地產藍皮書：中國房地產發展報告（No.19·2022）》（下文簡稱“藍皮書”）。   　　在分析2021年房地產市場總體運行特征時，中國社會科學院生態文明研究智庫資源節約與綜合利用研究部主任董昕表示，商品房平均銷售價格漲幅連續4年持續回落，去年下半年市場下行趨勢明顯。在物業類型上，辦公樓價格下跌明顯，住宅價格已經逼近商業營業用房價格。在區域差異上，東部地區商品房銷售均價增速最快，已接近其他地區的2倍。在城市類型上，一二三線城市下半年住宅價格增幅均呈下行態勢，住宅價格環比下跌的城市逐漸增加。   　　據瞭解，2021年全國商品房銷售面積為17.94億平方米，比2020年小幅增加瞭1.9%，增幅比2020年的2.6%進一步收窄，住宅待售面積6年來首次增加。從區域市場來看，中部地區的商品房銷售面積增幅最大，東北地區的商品房銷售面積降幅最大。2021年全國商品房銷售面積中，東部地區的商品房銷售面積為7.33億平方米，比2020年增長瞭2.7%；中部地區的商品房銷售面積為5.17億平方米，比2020年增長瞭5.4%；西部地區的商品房銷售面積為4.78億平方米，比2020年下降瞭1.7%；東北地區的商品房銷售面積為0.66億平方米，比2020年下降瞭6.4%。   　　藍皮書顯示，預計2022年全國房地產市場將呈現“銷售面積增速平穩回落，銷售均價小幅上漲，新開工面積持續下降，投資增速明顯回落”的特點。在房地產政策相對平穩的條件下，2022年全年商品房銷售面積將增速回落，增長1.7%；房地產開發投資增速下降，增長0.8%，住宅開發投資由正轉負，下降0.2%；在土地價格上漲的情況下，銷售均價將保持小幅上漲，全年增長2.8%。   　　藍皮書指出，2022年，在堅持“房住不炒”目標定位的前提下，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”將是貫穿全年的主題。信貸環境持續改善，但大幅放松的可能性較小。為促進市場復蘇，對前期過緊的抑制政策進行局部調整，促進合理住房需求釋放。比如針對需求端，未來政策可能在首套房認定標準、交易稅費、人才購房等層面調整優化，以利於需求釋放。針對供給端，在“三線四檔”基本原則不變的前提下對房企融資政策邊際可能放松，集中供地的報名和競拍規則以及新房限價等均有調整空間。   　　藍皮書預計，2022年住宅交易規模達到22萬億—23萬億元。2022年新房銷售金額為15.3萬億—16.7萬億元，中性情形下銷售金額為16萬億元，同比下降2%，銷售面積同比下降5%，價格同比上漲3%。預計2022年二手房銷售金額為6.3萬億—6.7萬億元，中性情形下銷售金額為6.5萬億元，同比下降7%，成交面積同比下降8%，價格同比微漲1%。   　　另外，藍皮書預計，2022年商業不動產市場將保持總體穩定增長，商業不動產並購交易仍將保持活躍並穩定增長。   　　在零售商業市場方面，奧密克戎疫情使得不確定性進一步增強，品牌商戶和實體商業進一步承壓。預期年內商業租金除瞭少量優質企業和優質項目外，多數將保持承壓或下行，而商業空置率預計仍將保持雙位數且繼續攀升。但伴隨疫情消退和政策助推，預計社會消費品零售總額仍能保持個位數增長，而線上增長也將繼續保持。同時消費者的“追求高奢”和“追求性價比”需求將繼續在消費升級基礎上分化。   　　在辦公樓市場方面，2022年的中國甲級辦公樓市場將迎來供應大年，年新增供應或將突破750萬平方米。大批優質辦公樓項目短時間集中入市將使得各城市內的辦公樓競爭更加激烈，空置率將再度攀升，租金將繼續承壓，整體租金預計會小幅下滑，但一線城市租金表現仍會跑贏二線城市。   　　在酒店市場方面，2022年初奧密克戎疫情全國多點暴發，接下來其仍將對旅遊出行帶來嚴峻沖擊，預計隨著疫情有效防控，國內旅遊市場回暖將帶動酒店市場動能增溫，預期將保持2021年相同水平或略有增長。