樓市新態/2024年樓市十大忠告（下）\祥益地產總裁 汪敦敬

　　今年是筆者連續第十七年撰寫樓市忠告，本文係2024年樓市忠告的下篇：

　　6.樓價跌絕不等於解決瞭樓市問題

　　樓價跌肯定隻會增加經濟的問題。成交減少，並沒有增加到擁有物業的人數，所謂樓價下跌隻是走瞭一趟渾水。樓價跌得太多，發展商無利可圖，供應鏈就會停頓。短線來說，對特區政府財政收入不利；長遠來說，供應斷層亦會令價格長遠更容易急升。另一方面，樓價下跌的同時建築成本上漲卻沒有停過，於是地價占建築成本的比重已經愈來愈少。樓價低迷，發展商繼續要面對比以前更高的息口，於是入市審慎、無人起樓。這怎會是一個正在改善的樓市？

　　7.樓市應包容長線投資

　　健康的樓市必然是有暢旺的成交，成交可以創造機會。合適數量的成交亦可以牽制樓價過高及保護樓價穩定；而病態的樓市也必然是成交過旺或者成交不足。所以，房屋政策的責任是讓成交量和轉流率回到適當水平，市場的自我調節機制才產生到正面作用，而不是現在的跌價或者成交稀少。例如：樓市辣招應包容長線投資而隻針對短炒。買樓收租是長遠投資，而且亦可以增加租樓住房的供應，尤其在香港住宅租金連升十個月，而未來人口會有所增加的背景之下，為何仍要用辣招規限買樓收租呢？

　　8.租金走勢是市場風向標

　　收租是房地產的最可靠價值，住宅租金並不會因為樓價過高或過低而盲目追隨。現時樓價下跌，租金仍然繼續上升，這正正是一個重要啟示。筆者認為住宅租金在2024年會繼續上升，而租金回報率也日益吸引。

　　9.市場走勢已不是由市場因素決定

　　當下是一場世紀金融大戰，但大多數人都不知道這場仗是如何去打的，但肯定的是：不同的市場因素都成為瞭戰場上的武器，包括息口、匯價、資金流、通脹、物價、好淡倉，甚至資訊、價值觀和言論。投資者應量力而為、根據自己的情況去獨立思考，市場資訊充滿虛假不應該盲目追隨附和。

　　10.香港應重振奮鬥精神

　　筆者必須勇敢指出，香港新一代缺乏競爭力。雖然天分和養分也充足，但社會失去奮鬥精神。西方價值觀念的平衡生活、“hea文化”，在沒有奮鬥下埋怨社會不公平，這正是香港停步被其他地方超越的主因。筆者認為，港人追求縮短工作時間的同時，應提倡在工作時間內更有拚搏精神，並提倡前進有為。 （上篇見1月3日A11版）