主樓佈陣/人才湧港 租金跑贏樓價\美聯物業住宅部行政總裁（港澳） 佈少明

　　於上一期專欄中，筆者詳細為明年樓市“把脈”，其中最值得留意的是，個人預期2024年租金將升10%，勢連續3年走勢“跑贏”樓價，今期專欄再就租金走勢進一步著墨。日前差估署公佈11月份私人住宅售價指數，按月跌約2%，連跌7個月，但期內租金卻不斷向上，11月份私人住宅租金指數按月升約0.6%，連升10個月，走勢繼續與樓價背馳。

　　事實上，“美聯樓價指數”及美聯“租金走勢圖”與差估署數據表現相若，“租金升、樓價跌”的背馳走勢已長達7個月，創紀錄最長。

　　租金持續上升的原因，與過去1年多積極“搶人才”有莫大關系。最新鮮熱辣的消息，首推特區政府早前宣佈重推“資本投資者入境計劃”，雖然相關計劃隻包括1000萬元以內的非住宅房地產，但勢將刺激人才到港發展的意慾；此外，“先免後征”的措施亦同樣適用於“投資移民”之上，相信亦對樓市的整體需求帶來支持。

　　除“投資移民”以外，其他入境“專才”計劃，如“高才通”等對帶動樓市表現亦相當“給力”。特區政府早前公佈，截至11月底各輸入人才計劃共接逾20萬宗申請，是去年申請數目的近4倍，當中逾8.1萬人已到港，反映不同人才計劃對引入人才的吸引力。假設當中有一至兩成人考慮租樓，對樓市的正面作用已屬非同小可。

　　根據本人與前線同事交流所得，發現大部分“專才”到港後，往往在短期選擇“睇定啲”而決定租樓，所以細心的讀者不難發現，近期不乏“專才”租樓的新聞，帶動租金節節上升。

　　至於“專才”喜愛租住的地區，大多數是樓齡相對較新，以及鄰近各大學地區的屋苑，當中啟德區、將軍澳日出康城、黃竹坑、屯門、大埔白石角，以及紅磡區等，均相當受“專才”們青睞。特別一提啟德區，由於該區屬於新社區，而且鐵路網絡完善、鄰近大型商場，兼有地標項目啟德體育園落成等憧憬，配套相當齊全，因此是最受“專才”垂青的地區之一。

　　存息回落 資金料回流股樓

　　最後，撇除美國減息及明年“財案”減辣的憧憬，筆者再提出一個上一期專欄未提及，但利好樓市的觀點。由今年初以致過去幾個月，香港定期存款利率高企，促使不少港人選擇將資金放入定存避險，但隨著近期銀行定期息率已由高位滑落，相信在回報率下降之下，資金將慢慢回流不同的投資板塊，樓股市場會是不少人的投資首選。最近港股亦由低位回升，可見部份“聰明錢”已經回到股市，相信稍後亦有望惠及樓市交投。