大學之道/新房改啟動 促進樓市復蘇\智本社社長 清和

　　圖：內地本輪樓市政策調整被視作“二次房改”，促進房地產市場恢復與保障房建設並行。

　　今年下半年開始，內地新一輪房改悄然啟動。7月份中央政治局會議對樓市重新定調，認為內地房地產市場供求關系發生重大變化。緊接著，樓市政策密集調整，多數大城市放松、取消限購限售等限制性政策，降低房地產的首付比、利率和存量放貸利率，實施“認房不認貸”促進改善性購房。同時，政府還出臺瞭《關於規劃建設保障性住房的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），提出瞭保障性住房建設的新目標、保障對象和標準、支持政策等方面的基本原則。

　　本輪樓市政策調整被視作“二次房改”，促進房地產市場恢復與保障房建設並行。

　　首次房改帶旺樓市

　　1998年房地產市場化改革開啟瞭內地房地產經濟時代。由於商品房供應不足，此前二十年被壓制的需求井噴，房地產市場在沿海城市高開高走。2003年，內地政府效仿香港政府實施城市國有土地掛牌拍賣的方式供應土地，房地產的投資、融資、銷售全面擴張。

　　2008年全球金融危機爆發，房地產市場應聲回落。次年，“四萬億”救市資金落地，房地產立即反彈，並開啟地方城投債模式。地方政府設立大量的融資平臺借債融資，借助城投公司大規模開發土地，獲得巨額土地轉讓金收入，撬動城市房地產市場，房價快速上漲。

　　2015年棚改貨幣化啟動，人民銀行為棚改註入流動性支持，地方政府借助棚改資金大拆大建；地方政府開始發行專項債融資，大規模建設新城新區新產業園區，三四線城市城建一日千裡，內地省份強省會崛起。大型開發商開啟高周轉模式，借債投資，攻城略地，廣建大廈。同時，城市傢庭和農村傢庭大規模貸款買房，從一到四線城市房價全面大漲。

　　從2003年到2020年，房地產市場全面高速增長，房地產投資年均增長19.9%，商品房銷售面積年均增長10.8%，商品房銷售金額年均增長20.3%。

　　第一次房改經濟是典型的房地產商品經濟，如今房地產已成為瞭國民經濟支柱產業。2020年，房地產占GDP的比重7.34%，加上建築業達到14.52%。土地出讓收入占地方綜合財政收入的30%以上，加上房地產相關稅收達到50%。房地產占城市傢庭總資產的70%，是內地城市傢庭的主要資產。房地產周期影響著經濟周期，樓市興、經濟興，樓市衰、經濟落。過去，每一輪經濟衰退周期，均依靠刺激房地產以提振經濟。

　　債達峰後是房達峰

　　不過，2020年前後房地產市場各項指標達到峰值，並且系統性風險顯現。2021年住房市值達到476萬億元（人民幣，下同），為當年GDP的4.14倍，為當年末廣義貨幣（M2）的1.78倍。該指標觸及日本泡沫峰值水平，日本住宅總市值占GDP比重在1993年觸及峰值達到4.1倍。北上廣深四大一線城市，不論絕對房價還是相對房價，均穩居全球核心城市前六。

　　房地產市場的債務經過二十年的持續高速擴張已達峰值。當前，內地開發商總債務規模90多萬億元，其中開發企業貸款14萬億元，多數是合約債務和對供應商的債務。2023年一季度末，個人住房貸款餘額達到歷史峰值38.94萬億元，同比增長0.3%。二季度，受提前還貸的沖擊，個人住房貸款餘額下降到38.6萬億元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9個百分點。

　　今年二季度，內地房地產貸款餘額（個人住房貸款＋開發企業貸款）53.37萬億元，占總貸款餘額230.58萬億元的23%。內地房地產貸款餘額占比剛超過日本泡沫巔峰期的水平，1990年日本房地產行業貸款餘額占比為21.2%。考慮到內地居民杠桿率高、且大部分債務均為房貸，傢庭借債買房的能力受限，個人住房貸款餘額達峰值。

　　可見，債達峰，既約束著住房的供應增加，也約束著住房的需求增加。

　　過去十年，商品住宅銷售面積累計132.34億平方米，是上一個十年的2.2倍。如今房地產的供給已達到峰值，城鎮住房供需已達到整體平衡、局部過剩。2020年，內地城鎮住宅存量達到310億平方米左右，城鎮住房套數增至3.63億套，套戶比達到1.09，正好超過住房供求平衡線，而德國、英國套戶比分別為1.02、1.03，美國、日本分別為1.15、1.16。此外，按當前的人口趨勢，內地人口規模已達峰值，老齡化將加速，兒童、年輕人的占比也將下降，住房需求自然下降。

　　為瞭降低房地產的系統性風險，2021年政府全面整頓房地產市場，“三道紅線”、“五檔信貸”政策全面落地，開發商流動性迅速收緊，債務違約事件頻發，爛尾樓事件爆發，房地產市場信用崩潰，融資、投資和銷售急轉直下。

　　數據顯示，開發商新增融資在2021年達到峰值的20.11萬億元，接著2022年大幅度下跌到14.89萬億元，同比降幅達26%，跌回到2016年的水平。開發商新增融資占社會融資增量的比重在2015年達到峰值的81%，到2021年依然維持在64%，但2022年大降至46%。開發商投資也在2021年達到峰值14.76萬億元，接著2022年迅速下跌到13.28萬億元，今年估計不超過12萬億元。開發商投資占固定資產投資的比重在2020年達到峰值27.26%後開始下跌，今年預計降至23%左右。

　　最近兩年，房地產市場經過整頓後，行業走勢、供求關系發生瞭根本性變化，從過去的市場過熱和泡沫風險，切換成現在的市場寒冬和債務風險。尤其是，大型開發商陷入債務危機，加上房價下跌、資產縮水，資產負債表遭到破壞，開發商債務擴張能力明顯下降，將面臨嚴峻的債務出清周期。而房地產市場全面下滑，也沖擊著宏觀經濟和地方政府的財政收入。2023年前三季度，全國國有土地使用權出讓收入3.0875萬億元，同比下降19.8%。外界預計，全年土地出讓金收入僅2021年的四成左右。

　　加大保障房建設

　　今年7月份政治局會議對樓市重新定調，對房地產市場供求關系重新研判後，樓市政策密集調整，放松需求端的限制性政策，刺激房地產需求復蘇。8月份政府還出臺瞭《指導意見》，明確瞭兩大目標：一是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮鬥”；二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。

　　今年下半年，在房地產市場全面達峰後，第二次房改悄然啟動。與第一次房改啟動的房地產商品經濟不同的是，第二次房改可能是雙目標，即商品房市場恢復、高質量發展與保障房建設並行。同時，保障房必須實施嚴格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規將保障房變更為商品房流入市場。簡單來說就是，“市場的歸市場，凱撒的歸凱撒”。

　　本輪保障房建設按照“保基本”原則確立保障對象，包括城鎮戶籍傢庭、機關事業單位人員、企業引進人才，重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進人才等群體。以傢庭為單位，保障對象隻能購買一套保障房。如果是已享受過房改房等政策性住房的傢庭申請保障房，需按規定騰退原政策性住房。

　　政策還支持城區常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐，根據普七的人口數據，具備條件的城市共35個。但考慮到地方政府債務規模龐大、還債負擔重，本輪保障房建設可能集中在重點大城市，采取市場化方式運作，以城中村改造租賃為主。

　　《指導意見》指出“適當改建或收購存量商品房用作保障房，積極盤活利用閑置土地和房屋”。結合7月份的《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，大城市城中村改造統租將成為二次房改及保障房建設的重點。