樓按明曦/樓花按保放寬為何收效甚微？\經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

　　圖：換樓客多采用建期付款，或因舊物業仍需償還貸款，於是新物業多未選用樓花即供付款計劃。

　　特區政府於9月初放寬樓花按揭成數上限，與現樓按揭睇齊，透過按揭保險計劃下，樓價1000萬元合資格的樓花物業最高可承造九成按揭；樓價1500萬元或以下的樓花物業最高可承造八成按揭；樓價3000萬元或以下的樓花物業最高可承造七成按揭。新措施推出後一個月，市場上隻有一個新盤推出，根據該盤的成交紀錄冊顯示，選用建築期付款方法（建期）的買傢占比接近八成，遠比即供付款（即供）方法高。新措施為何暫未見成效？

　　買傢等待按息回落

　　借著本欄，稍作拆解箇中底蘊。

　　息口走勢直接影響供樓開支，而現時正值加息周期，拆息升至十五年半新高，香港銀行由去年開始調升最優惠利率。以H按封頂息率為例，現時H按封頂息率升至4.125厘，比去年年初的2.5厘大增1.625厘。以每100萬元貸款額計算，如現時以即供上會，每月供款為4846，比去年年初3915大增24%，供樓開支將會大增。而市場預計加息周期將見頂，新盤買傢憧憬銀行最快下年開始減息，因此傾向選用建期付款，希望於息口回落時才上會供樓，以節省利息開支。

　　換樓避免同時雙供

　　申請樓花按揭意味著需即時上會及辦理按揭，而換樓客申請新物業的按揭時，現有物業未成功賣出且仍有按揭在身，即代表要同時供兩層樓，而銀行審批新物業按揭時，供款入息比率及壓力測試均要下降10%，買傢供樓開支增之餘，亦較難通過入息審查，因此一般仍持有舊物業的換樓客都會選用建期付款，欲希望於舊物業放售後才上會。

　　即供折扣未夠吸引

　　“即供”及“建期”為新盤最常見的付款方式，為瞭令買傢及早完成交易，一般發展商提供的即供折扣會比建期多，差距更可高達5%，以吸引買傢提早付款。但近期新盤價單所提供的即供折扣與建期差距不大，差距不足夠抵銷息口上升後增加的供樓開支，使買傢傾向選擇建期付款，等待息口下跌時以低息供樓。