樓市透析/樓市疲弱 20指標屋苑19個估價跌

　　圖：其他指標屋苑今年估價表現

　　港銀上月大手調升按揭息率後，住宅樓價跌幅擴大，銀行按揭估價同步受壓。《大公報》追蹤的20個指標屋苑單位估價，多達19個按月下滑，跌幅由0.7%至6.9%，隻有1個維持不變。上車盤跌勢明顯轉急，屯門市廣場兩房戶、沙田第一城兩房戶及日出康城晉海一房戶的估價，按月急挫5%或以上。業界指出，財政司司長陳茂波早前釋出檢討“辣招”信息，若今日公佈的施政報告有利好樓市措施，有助激活樓市交投量，樓價亦有望止跌回穩（見配稿）。\大公報記者 林惠芳

　　參考恒生銀行估價網頁，20個指標屋苑單位本月最新估價，多達19個按月下調，有8個單位估價跌幅達3%或以上，隻有1個單位持平。最慘烈是屯門市廣場3座高層E室兩房戶，實用面積392方呎，最新估價473萬元，較9月估價508萬元，大跌6.9%；其次是沙田第一城10座低層C室，實用面積327方呎，兩房間隔，估價450萬元，按月急挫6%；跌勢第三急的是日出康城晉海1A座中層F室一房戶，實用面積340方呎，估價由597萬元降至567萬元，一個月急回30萬元或5%，若與今年1月估價618萬比較，年內已蒸發8.3%。

　　事實上，近月日出康城屋苑二手造價跌勢明顯，甚至出現多宗損手成交，例如晉海Ⅱ第5A座中層A室兩房戶，以790萬元沽出，原業主5年賬面虧蝕168萬元，貶值達17.5%。隨著屋苑整體成交價下調，銀行估價亦明顯受壓。

　　將軍澳指標屋苑新都城估價亦向下，該屋苑第1期6座高層F室兩房戶，實用面積364方呎，最新估價險守600萬元關口，較9月625萬元下調4%，是20個屋苑單位之中，估價按月跌幅第四多。

　　太古城則王失守900萬 嘉湖兩年貶25%

　　中產屋苑鰂魚湧太古城估價跌勢擴大，該屋苑天山閣中層E室兩房則王單位，實用面積582方呎，最新估價897萬元，罕有失守900萬元，按月下挫2.5%，對比2021年10月高位估價1224萬元，短短兩年大跌26.7%。

　　高息環境削弱上車客購買力，若與今年初比較，細價樓估值跌勢較明顯。被喻為上車天堂的天水圍嘉湖山莊，估價持續探底，該盤麗湖居6座中層C室，實用面積546方呎，本月估值482萬元，較年初估價518萬元下滑6.9%，對比2021年8月高位646萬元，大幅插水25.3%。至於近期頻錄蝕讓的牛頭角淘大花園，該屋苑C座高層2室，實用面積390方呎，本月估價險守500萬元，最新為501萬元，對比年初下跌6.4%。

　　業主擴大議價出貨 估值壓力加劇

　　反觀，樓價逾千萬元的住宅相對平穩，《大公報》追蹤的鴨脷洲海怡半島2期10座低層F室，實用面積889方呎，三房套間隔，本月最新估價1365萬元，按月下調1.9%，對比今年1月更錄得1.1%升幅。另外，大圍名城3期1座高層SB室，實用面積786方呎，三房套間隔，本月估價1274萬元，較年初1297萬元微跌1.8%，不過對比去年1月估值高位1463萬元，仍大幅回落12.9%。

　　中原按揭董事總經理王美鳳認為，上車盤樓價跌幅與大型單位相若，但本港整體樓價跌幅有擴大跡象，個別承接力較弱的屋苑，業主增加議價空間，例如沙田第一城及淘大花園等，近月樓價跌幅較明顯，導致估價被拉低。