談樓說按/轉按“甩按保”有何著數？\中原按揭董事總經理 王美鳳

　 上期（7月31日A11版）提及特區政府放寬按揭後，令到多類置業人士受惠，受惠人士亦包括現有供樓業主，原因是他們現時較容易因應不同需求而進行轉按；除瞭上期已提及以轉按轉走發展商按揭又或財務公司高息按揭，隨著銀行按揭成數提高至達七成，部分具合適條件的按保用傢亦可考慮透過轉按“甩按保”。

　　自7月7日特區政府放寬按揭成數之後，按保用傢對於轉按“甩按保”的查詢明顯增多，為什麼呢？原因是，按保用傢若然選擇在3年內退用按保，可以獲按保公司退回部分保費支出，首年可退保費40%，次年退25%，第三年退15%，以業主兩年前透過八成按保購入1000萬元的單位為例，現時按揭餘額約772萬元，以往若要轉按“甩按保”隻可申請五成銀行按揭，由八成轉至五成意味需要補回甚大差額，導致轉按意欲不大。

　　現時上述用傢可由八成按保轉至七成銀行按揭，加上兩年間已清還部分本金，若然物業估值保持不變，用傢轉按“甩按保”所需補回之首期差額由272萬元降至72萬元，並可獲第三年內退回保費15%約2.2萬元，以及轉按銀行提供現金回贈高達貸款額2.8%或以上約近20萬元，這麼看來，轉按的誘因便大大增加瞭。

　　留意估值變化及舊按揭罰息期

　　當然，心水清的人會知道現時樓價較兩年前下跌，轉按時的可造按揭金額便有可能減少；實際上，近年不同屋苑單位的估值變幅並不相同，建議用傢可先找銀行進行物業估值以便瞭解實質可造按揭金額。

　　基於銀行可造按揭成數已提高至最多七成，即使樓價已有所下跌，可造轉按金額仍有較大機會多於放寬前。上述例子之單位現時估值為950萬元，轉按需補回之首期差額仍由272萬元降至107萬元。

　　但留意的是，退保費申請隻限使用按保之3年內提出，並隻限於當時已一次過付清保費的用傢申請（大部分按保用傢均采用一次付清方式支付保費，因為可同步加借保費在按揭額並獲保費折扣），而由於近年新造按揭的罰息期多為兩年，在罰息期內轉按涉及罰息支出並不劃算，故此較多按保用傢選擇在第三年申請轉按“甩按保”，便可獲退回部分保費及不用罰息之餘，兼賺得銀行可觀回贈。