圖：中國的房價存在兩極分化，而這種情況可以用人口的流動作解釋。
房價和教育是養育孩子最主要的兩項成本，中國的生育成本相對於收入幾乎是世界上最高，原因之一是中國大城市的房價收入比是世界上最高。中國的建設能力如此之強，建造房子的成本和效率都極具優勢，大城市也擁有足夠的擴展土地，但房價卻如此之高，背後的原因是什麼？
中國的房價不是所有地方都高，尤其是到瞭2020年，中國的房價明顯出現兩極分化的情況。在大城市和東部地區，房價繼續堅挺，但在中西部和東北的小城市，房價卻出現下滑趨勢，有些地區房子嚴重供過於求，有些地區出現瞭房子白菜價的情況。
房價的分化可以用人口的流動來解釋。通常在人口流入地，房價會上升；在人口流出地，房價則下降。人口為什麼向大城市流動呢？這就要提到聚集效應瞭。人口聚集在大城市，人們有更多的交流和創新機會、更多就業選擇、更豐富多彩消費選擇、更高效和高質量醫療教育等各種服務。
供地錯配人口流動
中國的人向城市、尤其是大城市聚集的趨勢會否持續？這要看城市化率的國際比較。中國的城市化率相對於中國的人均GDP（國內生產總值）偏低，與中國人均GDP水平相當的國傢，如巴西的城市化率遠高於中國，所以中國未來至少還有20%的城市化率的提升空間，即是未來還有2億至3億人口將遷入城市。而這部分人口將主要流向大城市和東南沿海地區。
有人說中國大城市的人口已經夠多瞭，但由於聚集效應，一個國傢的人口愈多，大城市的人口就會愈多。世界上人口最多的大城市是日本的東京，東京都市圈的人口有3700萬，而日本的人口不到中國的十分之一。
中國的一個大省人口就相當於全日本人口，所以如果有相類似的聚集度，一個省會城市就應該有2000萬的人口規模，而一線城市則應該有4000萬至5000萬人口。因此，中國大城市的人口不是太多瞭，而是太少瞭。
那麼一個城市的人口愈多是不是房價就會愈高呢？人口愈多，需求就愈大，但房價還取決於供給，如果有充足的供給，那麼價格也不會很高。在大城市的稀缺地段，如市中心核心地區的供給是有限的，隨著城市人口的擴充，核心地區的房價會愈來愈貴，但非核心地區的住房供給應該有很大的提升空間。如果大城市不斷地擴充其住房用地，大城市非核心地區的房價、尤其是郊區的房價應該相對便宜和穩定。
那麼大城市還有沒有可擴展的土地呢？以上海為例，上海至今還保留瞭三分之一的農田，還有大量的低效的工業用地，如果都用來開發住宅，可以大幅度擴展住宅用地。新加坡的面積隻有733.2平方千米，是上海的十分之一左右，但是容納瞭600萬人口。按照這個密度，上海容納5000萬人口沒有一點兒問題。
有人說如果在大城市大幅度擴大供地，甚至於建設別墅和其他低密度的住宅，雖然隻用瞭1%的土地，但還是會減少耕地，影響糧食安全。這種推論是似是而非的，因為如果一個農村人搬到瞭大城市，即便是住在瞭城市郊區的低密度住宅，其用地的效率還是遠高於農村的。如果讓這個農村人落戶到城市，就可以釋放他在農村的宅基地，甚至於釋放出更多的耕地。
事實上，由於大城市土地供應不足，很多在城市打工的外來人口買不起大城市的房子，隻能是在縣城買房，而且還保留著農村的宅基地房子，造成瞭更大的土地浪費。
通過以上分析我們可以知道，中國的大城市還有大幅度增加住宅用地的空間，可以緩解高房價問題。但實際的情況是，中國近幾年實行瞭控制大城市人口規模的政策，限制瞭大城市的土地供應。對比之下，中國的建設供地更多是在人口流出的中西部地區，造成瞭那些地方的住宅和其他建設用地供過於求。
各地展開搶人大戰
有人擔心大城市進一步增加人口，會出現交通擁堵、空氣污染的“大城市病”。從世界范圍來看，城市的人口規模與交通擁堵和環境污染沒有必然的關系。
世界上人口較多的大都市，如東京、首爾，其交通並不擁堵。這些城市都很好地利用瞭公共交通、尤其是軌道交通解決瞭交通問題。例如，首爾通過不斷開發軌道交通和沿線的衛星城來擴展城市的人口規模。一個地鐵站可以帶動5萬至10萬人的衛星城，一條20站的地鐵線可以帶動100萬人口的衛星城鎮。中國建設地鐵的效率是世界領先的。隻要充分利用城郊的用地，開發軌道交通和衛星城鎮，就可以在不增加擁堵的情況下，大幅度擴展城市人口規模。
城市的軌道交通還可以延伸到附近城市，把相鄰兩個城市連成一片，形成“都市圈”，其實東京和首爾都市圈也不是行政上的東京和首爾。東京都市圈其實涵蓋瞭周邊的千葉市和橫濱市，首爾則涵蓋瞭京畿道的一部分。這些相鄰的城市之間幾乎是連成一片的，土地資源得到瞭充分利用。
與之形成鮮明對比的是，北京和天津之間、上海和蘇州之間，還有大量的農業用地未被充分開發利用，以形成一個幾千萬人口的都市圈。其實中國是更有條件建設都市圈，因為擁有世界上最快的高鐵，上海到蘇州的高鐵可能隻要半小時就到瞭。一個在上海上班的員工完全可以在蘇州或者嘉興安傢。
現在愈來愈多的城市已經意識到，人口淨增長是衡量一個城市是否有吸引力的重要標志。所以近幾年很多城市，如武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先後掀起瞭“搶人”大戰，通過放寬落戶條件、提供購房補貼等方式吸引人口遷入，而“搶人”的主要對象是剛畢業的大學生。有些城市甚至實現瞭零門檻落戶，比如福州從2021年元旦開始全面放開落戶條件，不設學歷、年齡、就業創業等限制，真正實現瞭落戶零門檻。
推行生育購房補貼
過去中國的住宅供應沒有跟上人口流動的形勢，造成瞭中國在發達地區供地不足、住宅供不應求，但是欠發達地區住宅供大於求的現象。未來應該讓供地指標跟著人口流動走：房價高的人口流入地區需要加大土地供應，而房價低的人口流出地區需要減少土地供應。同時進一步深化推進戶籍制度改革，消除人口自由遷徙的限制，讓教育醫療資源和其他社會福利可以方便地跨省享用，不讓公共福利成為人口流動的障礙。
房價政策還可以和鼓勵生育政策聯動。在大城市增加土地供應，可以大幅度增加當地的土地出讓收入。根據中國社科院的數據，2017年土地平均成交價格與商品房平均銷售價格的比值達到0.68。在大城市，地價普遍占到房價的一半以上。增加土地供應所增加的收入除瞭可以用作基礎設施、教育醫療等公共服務建設，還可以用來鼓勵生育。
筆者建議給予多孩傢庭購房補貼，比如房價直接打折或者購房貸款貼息。具體方式可以通過按揭利息返還或房價打折進行補貼。比如說返還二孩傢庭的房貸利息的50%，對於三孩傢庭的房貸利息可全部補貼返還（規定一個上限）。以孩子出生開始，期限是20年。隻補貼新政推出以後的購房貸款。
初步計算一下這個政策的財政支出：如果每個房子的平均貸款額是100萬元（人民幣，下同），按照整個還款周期20年的平均利息3%來算，那麼每年的平均利息差不多是3萬元。因為隻有二孩和多孩傢庭才能享受到這樣的補貼，所以隻有不到一半的有孩傢庭能享受到這樣的住房補貼，平均的補貼水平可能略大於利息的一半（因為多孩傢庭還是比二孩傢庭少很多）。
現在每年1000萬新生人口中，二孩和多孩傢庭差不多400萬個，首年補貼金額是每年400萬×3萬元／2＝600億元，第二年會是1200億元，到20年時達到頂峰為1.2萬億元。
上述財政支出主要是在大城市，因為大城市的房價和房貸額會比較高。這項補貼的實際效果會是向大城市的傢庭傾斜，有效緩解大城市年輕人沉重的購房負擔。這部分補貼完全可以通過增加土地供應來籌集。加大土地供應並給予二孩和多孩傢庭買房補貼，還可以提振房地產市場的需求，起到刺激經濟的效果。
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