樓市新態/活化二手樓市 增加市場供應\汪敦敬

　　“107動力”於10月4日安排多位學者就施政報告的房屋政策與房屋局交流。雖然筆者已經提交瞭有關房屋政策的建議書，但我亦趁會面的機會向局方作口頭講解一次個人建議的理論。溝通，的確可以令到有關理念更臻完美，筆者嘗試以個人夢想的角度，認為特區政府的房屋政策可以做到的事情，能夠造就一個怎樣的世界。

　　筆者認為，如果政府作出合適的政策，香港可成為一個人人可以置業的城市。當然要配合完整的置業資助貸款計劃給予市民，“高成數的按揭保險計劃”並不算是一個完整的計劃。簡單來說，即是所有申請按揭保險計劃而不獲批核的申請者，幾乎都是不符合申請公屋的資格，若果他們要購買新居屋，到目前為止想成功上車仍然是不容易，於是這群本來是最需要房屋政策資助置業的人士，會不斷積聚及滯留在市場，最後不少成為瞭㓥房戶。然而，政府長期令該群體在不同房屋政策的罅隙中受挫。

　　除瞭要有完整的按揭貸款計劃之外，在房屋政策方面亦要充分活化二手市場，盡用二手的庫存成為供應的主力部分，而一手市場則應該去推動一些二手市場缺少的項目。這樣一來，香港樓市才可以高效率運作，社會財富會更平均分配給市民，從此我們就不需要以限制的方式去追求樓市結構的健康。

　　當然，我們的大方向是“房住不炒”，在市場熾熱時以逆周期措施對沖。筆者認為，逆周期措施一定是相對的。當市場低迷時，應該釋放更多投資力量令到市場的生機重現。

　　及時調整樓市政策

　　執筆一刻，見到工聯會就施政報告倡議設立“青年未來置業儲蓄計劃”，筆者認為這是正確的方向，亦是近年的房屋政策所缺少的內容。筆者作為市場人士，想就有關倡議提供一些意見：

　　首先，針對單身人士及儲蓄計劃的供款水平，若以工資兩成作為門檻是不夠“落地”的，起碼要以收入的三成作儲蓄才比較合適。筆者建議以兩位年輕人入息中位數，每月儲蓄三成收入、約三年時間就可以達標。三年時間相對來說容易掌握，因為有關計劃儲蓄時間為八年，筆者認為與現實不夠貼近。

　　其次，為瞭不影響原本的資助項目，建議另外興建專項單位，這更加是脫離瞭市場的需求，因為任何買傢亦有選擇權，一個分量少又選擇不多的資助項目，會令到好的概念未能發揮。如果不想與其他資助項目競爭，其實可以自由開放予任何的私樓作對象，有關儲蓄計劃到位的話，無論二手市場的私樓或者自由市場的居屋一樣也可以買到，這樣會來得簡單。

　　無論如何，“青年未來置業儲蓄計劃”的方向是正確的，隻要我們懂得修正，不論從政的朋友或者政府的施政來說，都應該培養修正文化，這方面香港很多時在政策上都是修正得較慢，隻要修正得快，很多好的政策會做得愈來愈好。 （作者為祥益地產總裁）