談樓說按/放寬按保物業出租切合時宜\中原按揭經紀董事總經理 王美鳳

　　圖：目前的負資產物業，以高成數按保個案為主，負資產削弱瞭業主若需要處置物業的可行性。

　　按揭保險計劃一直以來幫助用傢以較低首期自置居所，最近按證保險公司引入新安排，容許業主因應個人或傢庭處境轉變的特別需要而申請將物業轉為出租。按保用傢若遇以下情況可經銀行申請豁免自住要求而將物業出租：

　　1. 業主傢庭將有新生嬰兒或領養兒童，導致住屋要求改變；

　　2. 業主失業，因而需要更具彈性的住屋或財務安排；或

　　3. 業主有其他特別需要出租物業，而本身在相關物業已自住最少12個月。

　　彈性處理 自住原則不變

　　筆者認為，按證保險公司能為業主的個別實質需要甚或突然變化衍生的困難而提供彈性及酌情處理，實屬好事；此舉考慮到不同需求的多樣性，尤其市場常有著不同變化，可有效照顧個別用傢的實質需要。

　　若業主傢庭將有新生兒需由現居更換至較大單位，但因資金不足又或基於樓價下跌等原因難以將現居出售再換樓，有關新安排可讓有需要業主先將現居單位出租，再租住一個更合適的單位。又例如，若業主因突如其來的變化而出現財政困難又或失業之狀況，倘若他能申請將按保單位出租，以租金收入幫補供樓，自己先暫時於傢人住所居住，或可先解決燃眉之急。

　　事實上，樓價由2021年之高位反復累跌逾兩成多，而最新負資產住宅按揭仍處3萬宗水平，而負資產物業當中亦以高成數按保個案為主，負資產削弱業主若需要處置物業的可行性，在需要換樓或出售單位時礙於要補回按揭差額而難度增加，又或較難將物業轉按及套現資金等，現在引入新安排可為有需要的業主提供適時幫助。

　　按保用傢需留意有關新安排旨在為有特別需要的人士提供協助，業主自住要求仍然是按保計劃的主要資格準則；故此不要誤以為按保物業已轉為可出租用途。按保用傢若提出申請須在聲明書說明申請豁免自住的原因，有關新安排必須先獲銀行及按保公司批準方可進行。基於為新安排，據知目前銀行方面或需時間厘清審批準則及做法，故或於稍後時間才有更具體做法及個案經驗。