樓按明曦/唐樓按揭申請獲批有玄機\經絡按揭轉介營運總監張顥曦

　　圖：由於唐樓成交疏落，銀行難以根據最近成交價為單位進行估價。

　　近年新樓的實用率愈來愈低，如想以有限預算入手實用率較高的物業，唐樓則是其中一個選擇，加上日後有機會被市建局或發展商以可觀的價格收購重建，因此唐樓亦受到部分投資者的青睞。

　　現時本港大部分唐樓均位於油尖旺、港島及土瓜灣一帶。該類物業特色為層數少，樓高僅約5至6層，不設升降機，由於入場門檻低，不乏投資者及上車客垂青。但唐樓按揭申請較一般私樓復雜，稍不留神就會影響批核結果。筆者為大傢拆解唐樓的按揭成數、還款年期等按揭註意事項。

　　唐樓可承造的按揭成數與一般私人住宅物業相同，透過按揭保險計劃，樓價1000萬元或以下可借最高九成，1000萬以上至1125萬元以下最高可借八至九成，上限900萬元（以較低者為準），1125萬至1500萬元最高八成；1500萬以上至1715萬元最高七至八成，上限1200萬元（以較低者為準）；1715萬以上至3000萬元，最高可借七成。按揭年期方面，大部分銀行會以“75減”樓齡或人齡計算，上限為30年。不過，不少唐樓樓齡超過45年，申請按揭時一般都不能承造30年按揭。

　　質素參差 估價難度高

　　至於估價方面，由於唐樓成交疏落，銀行難以根據最近成交價為單位進行估價。加上唐樓樓齡較高，銀行估價更為嚴謹，或會派員上門驗樓視察，若發現單位質素參差，欠缺保養，或涉及大規模改動如僭建或違規改建成㓥房，銀行會根據情況而調低估價，甚至拒絕批出按揭。每間銀行的估價準則各不相同，建議一次過向數間銀行申請按揭、貨比三傢，選取最理想的估價。

　　最後，唐樓按揭申請較為復雜及嚴格，加上銀行或會派員驗樓，審批或比一般私樓需時，建議買傢及早做好準備，預留至少兩至三個月時間申請按揭，以免失預算。有需要的買傢可向大型按揭轉介公司查詢，協助比較不同銀行的按揭計劃，從而選擇最適合的按揭方案。