越南房地產失速

越南，一個近幾年來被眾多投資者、經濟學傢看好的亞洲經濟體，在經歷瞭過去一年的8%的強勁增長後，在2023年迎來瞭新的危機。

近月來，資金問題持續困擾著越南房地產市場。

據彭博社周四（6月1日）報道，目前越南各大建築商已暫停超1200個房地產項目，總投資額近800萬億越南盾（約合340億美元）。

此外，由建築商承擔過多債務、抑制需求的新冠肺炎疫情以及政府打擊腐敗引發的房地產危機，已影響到1800多傢建築商，並迫使340傢其他公司在今年第一季度破產。

總部位於河內的越南房地產協會稱，越南63個省市中，每個省市平均有20個項目被叫停。據越南《青年報》消息透露，首都河內約400個項目被擱置，胡志明市停滯的項目數量超過300個。

“大量資源被凍結，我們不知道它會持續多久。這些被叫停的項目並沒有為社會創造價值，反而導致瞭許多的後果。”上述協會說。

據統計，2023年第一季度住宅市場供應量約達25000套，主要為前期發售項目的庫存。其中吸收率僅為11%左右，相當於2700筆交易，同比下降50%。與此同時，房地產價格持續調整到其實際價值，大部分投資者虧損10%—30%，甚至30%—50%，給市場流動性帶來瞭壓力。

越南頂級房地產開發商Novaland Investment Group從去年年底開始就陸續停瞭幾個項目。直到5月，該集團才在胡志明市恢復瞭一個名為Grand Manhattan的39層項目的施工。

值得註意的是，在降溫的房地產市場面前，越南央行的利率也持續調降，這有望成為資金回流房地產市場，尤其是個人投資者的利好因素之一。

據越通社消息，自5月25日起，越南國傢銀行將繼續下調基準利率。這是自3月中旬以來國傢銀行連續第三次下調基準利率，前兩次分別於3月14日和3月31日進行。這可能是投資者研究並決定投錢買入的好時機，

越南國傢銀行稱，為落實國會決議、政府和總理的指示，越南國傢銀行堅定、主動、及時、靈活地調控貨幣政策和銀行業務，合理密切地配合財政政策和其他宏觀經濟政策，進而控制通脹，保持宏觀經濟和貨幣市場穩定，致力於為企業和人民下調貸款利率，促進經濟復蘇和增長。

房地產行業的危機似乎隻是越南當前經濟疲軟的一個縮影。今年以來，越南的逆勢高速增長漸漸消失，取而代之的是出口放緩、投資遇阻、經濟下行。

亞洲增長最快經濟體之一出現逆轉

客觀來說，越南經濟本身勢頭很好。世界銀行數據顯示，在2019年之前的三十年裡，越南經濟也一直保持著6.8%的平均GDP增速。即使在疫情下也守住瞭近3％的增長率。2022年更是創下超過8%的25年以來的最高增速。IMF今年仍預測越南增長率將達到6.2％，在東南亞國傢中居首。

在此背景下，隨著全球慢慢走出新冠大流行，企業預計需求將激增，這將給經濟打一針強心針。對一傢越南的織物制造商而言，按理來說今年應該是個好年頭。

然而，現實情況與預期相反。Daeduck Mesh Vina的訂單處境十分堪憂。

“我的客戶，我的競爭對手等很多人都說，現在比疫情期間還要糟糕，” Daeduck Mesh Vina的銷售經理Lee說。

糟糕的進出口數據似乎也進一步印證瞭企業的困境。越南國傢統計局周一公佈的數據顯示，5月份出口同比下降5.9％，連續第四個月出現下滑；進口同比下降18.4％。

而從年初開始，越南前五個月的出口同比下降11.6％，至1361.7億美元；進口下降17.9％，至1263.7億美元。今年前五個月的進口額同比下降 17.9% 至 1263.7 億美元，貿易順差為 98 億美元。

研究指出，在全球經濟增長放緩的前景下，越南出口的低迷前景還會持續下去，給GDP增長蒙上陰影。

隨著企業減少原材料和設備的采購，進口急劇下降可能表明工業生產未來將進一步放緩。

從一定程度上來說，拉動越南經濟的是貿易，越南貿易額對GDP的占比也正持續波動上升。

聯合國貿易和發展會議（UNCTAD）的數據顯示，2021年越南的貿易依賴度（貿易額在GDP中的占比）為230％。越南海關總署的數據顯示，2022年貿易收支實現124億美元的順差。FDI企業已經為越南貢獻瞭超過20%的GDP，占出口總值的72%。

因該國經濟高度依賴出口，經濟的整體表現在進出口下滑的過程中也隨之遭到拖累。

今年一季度，越南GDP僅增長3.3%，錄得12年以來第二低的一季度數據，較2022年同期的5.05%明顯放緩，遠遠低於市場預期的4.8%的增速；幾乎達到與疫情剛開始時一樣的水平。

這也標志著亞洲最近一段時間裡增長最快的經濟體，出現瞭逆轉。

越南今年的經濟增長目標為6.5%，這一目標已大大低於2022年8.02%的增速，但是對越南來說依舊極具挑戰。牛津經濟研究院在周一表示，已將越南今年的GDP增長預期從4.2%下調至3.0%。

在此情景下，越南國傢銀行（央行）正在采取罕見的降息措施。首先自3月15日起將貼現率下調至3.5%，銀行間隔夜利率下調至6%，分別下調1%。4月又將再融資利率下調0.5%，降至5.5%。

牛津經濟學院助理經濟學傢Theng Theng Tan在一份報告中表示，隨著全球需求在全年持續疲軟，出口暴跌尚未結束。房地產行業還面臨著信貸緊縮和持續的反腐運動帶來的嚴重國內阻力。

越南房地產為何被引爆？

事實上，過去幾年之中，在全球經濟整體走勢並不明朗的環境下，越南經濟一度走出重圍，該國房地產也成為最火熱的外商投資標的之一。2022年上半年，胡志明和河內的房價漲幅躍升至亞洲前十，其中，胡志明市房價漲幅超20%，均價超3.5萬元人民幣/平米。

然而好景不長，在收緊的信貸和貨幣政策的影響以及反腐運動的加持之下，越南樓市開始步入下行區間。

2022年，越南房地產企業發行新債的總額隻有269萬億越南盾，較2021年同比大跌64%。

2022年，在全球央行加息潮的大環境下，為瞭應對美聯儲大規模加息，越南央行在三個月將基準利率上調瞭200個基點，以平衡外匯市場、抑制通脹。

在不斷緊縮的信貸政策之下，有關公司債券發行的違規行為曝光，當局為加強監管，宣佈禁止房地產開發商發售新債，房地產的資金缺口進一步擴大。

融資難疊加高利率下的銷量下降，今年2月，越南第二大發展商No Va Land Investment Group因未能按時償還債券隻能尋求債務延期。

該公司表示，將推遲償還原定於2月12日到期的1萬億越盾（4200萬美元）債券，並要求持有人延期或將本金轉換為其房地產產品。開發商表示，正在尋求在兩個月內找到償還債務的方法。

無獨有偶，河內證券交易所的數據顯示，在 Novaland 發佈公告之前，已有 Tan Hoang Minh Group、Van Thinh Phat Holdings Group 和 Sunshine Group 等多傢房地產公司尋求延長債券支付期限。

房企的異動引發瞭投資者們的恐慌情緒，反映到市場上便是股票不斷遭到拋售，越南VN30指數持續處於震蕩下行之勢。

“接下來會發生什麼，以及是否會發生交叉違約蔓延目前仍將是市場的一大擔憂，”SSI 證券公司發佈的一份投資者報告稱。 “發行人必須召開債券持有人會議，討論解決方案，包括贖回、進一步擔保或違約豁免。”

除瞭發債本身帶來的影響，在外國資本大量湧入越南的過程中也滋生瞭嚴重的腐敗。去年，越南政府曾掀起一場金融反腐風暴，這場廣泛的打擊行動涉及逮捕國傢官員以及房地產和銀行業高管。此舉引發樓市震蕩，多名地產大佬鋃鐺入獄。今年第一季度，越南總統被免職。

反腐運動也嚇壞瞭投資者，新債券發行量暴跌後，房地產行業的現金緊縮正在惡化。彭博分析指出，隨著今年數十億美元的債券到期，該行業的困境有可能引發國傢銀行業和經濟的更廣泛危機。

2023年一季度末，越南房地產市場維持自2022年5月底以來的沉寂。越南房地產經紀人協會（VARS）代表表示，目前仍有不少房地產企業解散或停業。房地產領域的失業率持續上升。

今年一季度越南房地產領域新成立企業數量940傢，同比減少63.2%；停業企業達到1816傢，同比增60.7%；解體企業341傢，同比增30.2%。

越南建設部表示，房地產行業仍面臨諸多困難和挑戰，許多企業不得不改變經營和管理計劃。其中多數企業不得不重組債務，調整經營活動，縮小生產經營投資規模、精簡設備並裁員。

“大量企業停止實施新項目，停止發行股票增資，一些企業裁員高達50%以應對當前困難局面”。

此外，越南房地產市場流動性連續數月觸底，不少投資者推遲新品發售計劃，等待市場給出更明確的信號。數據顯示，當前，越南房地產企業的短期負債率已經快速攀升至21%，已達到東南亞地區的最高水平。

越南當局目前已經采取行動，通過降息、簽發第178號文件等手段化解房地產市場目前的困難局面，緩解市場流動性壓力。有分析人士表示一系列政策文件的出臺為企業獲得資金支持打開瞭法律通道，助力房企實現復蘇。然而，在重重風險之下，越南今年是否能達到6.5%的經濟增長目標依然是一個未知數。