財語陸/商場酒店業務改善 九倉值得收集\陳永陸

　　美國10月份生產者價格指數意外大跌，進一步令市場認為通脹壓力正在減弱，加強瞭投資者認為息口見頂的預期。中美元首會晤雙方釋出善意，更對息口敏感股帶來瞭提振。近年美國息口持續上升下，地產股深受影響，估值上出現不一樣的折讓。

　　事實上，九龍倉集團（00004）自2021年以來，努力降低杠桿比率，並在高利率的環境下有效管理利息的影響，在審慎的財務管理下，惠譽將其長期發行人違約評級（IDR）和高級無抵押評級從“BBB”上調至“BBB+”，而展望為穩定。在有紀律的財務管理下，集團總債務餘額從2021年的370億元降至2022年的200億元。2023年6月底，九龍倉上市股權投資總額達450億元，為其管理債務和利息成本增加瞭靈活性。惠譽假設，即使平均利息成本將在2023年和2024年擴大到約5.6%至5.7%，並在2025年降至5%以下，預計2023至2024年九倉的投資物業EBITDA利息覆蓋率將從3.3倍降到2.6至3.0倍，然後在2025年恢復至3.0倍以上，可見集團覆蓋率穩健。

　　集團中期業績仍算不俗，營業額微降至81億元，股東應占溢利升11.2倍至6.96億元，復常後酒店業務營業額大增77.2%至2.96億元，業績轉虧為盈，錄得營業溢利4400萬元。

　　投資物業租金回升

　　另一方面，九倉投資物業EBITDA基本穩定在每年33億至34億港元，2023年上半年為17億元，盡管期內投資物業收入減少4%，營業盈利減少6%，但值得留意的是租金正在回升。就算內地和香港零售租金收入增長溫和，內地寫字樓市場短期面臨挑戰，惠譽預計九倉在成都的旗艦商場，由於位置優越，預計出租率保持高位。由於九倉有較強的財務狀況，派息穩定。現價相對於市賬率約0.4倍，估值上仍存在大折讓，值得收集並中長線持有。

　　（作者為獨立股評人）