金針集/美商業地產高危 瀕爆煲邊緣\大衛

　　圖：美國舊金山空置商鋪隨處可見，物業資產價格下跌與信貸違約對經濟與金融的沖擊波非同小可。

　　美國聯儲局突然發出風險警示，表示正密切關註商業地產及高利率可能導致銀行業虧損，令人擔心美國商業地產市場已到瞭瀕臨爆煲邊緣，規模接近3萬億美元商業地產信貸可能出現大量壞賬，沖擊美國銀行業。事實上，今年來美國KBW銀行指數累積急跌逾25%，預示新一波銀行風暴正在迅速醞釀之中，隨時成為美股崩跌的導火線。

　　美國金融市場近期利淡消息接踵而來，繼穆迪下調美國信用評級至負面之後，有美聯儲局官員高調發聲，表明正對流動性風險較高的銀行進行針對性審查，並且監察潛在信貸惡化，特別是商業地產領域，這無疑向市場發出商業地產爆煲，可能沖擊銀行體系穩定性的強烈警告。

　　聯儲預警 關註銀行信貸惡化

　　由於美國高通脹未解，美聯儲至今無意關上加息大門，加上美國可能全面失去3A信用評級，美國國債跌勢難止、債息繼續高企。高盛預期美國通脹具韌性，10年期國債息在2027年之前將維持在4.5厘或以上水平，令信貸利率長期高企不下，美國資產泡沫勢必連環爆破，其中包括商業地產市場，而後果將十分嚴重，隨時加速美國經濟衰退，甚至引爆金融危機。

　　事實上，美國商業地產吹淡風，卻遇上利率大升，爆煲恐難避免，殺傷力堪比2007年、2008年次按危機與金融海嘯。今年中，美國商業地產空置率超過20%，而華爾街大行估計長期高利率最終可能導致商業地產價格大冧40%，令接近3萬億美元商業地產信貸違約風險急增，美國銀行業將遭殃。

　　利率高企 商業地產恐大冧

　　盡管美國商業地產市場規模隻有住宅市場的一半，但仍高達20.7萬億美元，物業資產價格下跌與信貸違約所產生對經濟與金融的沖擊波依然非同小可，物業價格調整會造成負財富效應，影響投資與消費，而信貸壞賬更可能拖垮銀行，大部分商業地產來自美國中小型銀行，隨時會再掀起另一波銀行爆煲潮。今年三月開始矽谷銀行等多間小型銀行出事，暴露美國銀行脆弱性，難怪美聯儲急發預警，關註商業地產與高利率可能導致銀行虧損。

　　銀行指數大跌 預示風暴將至

　　因此，市場對估值偏高的美國股市有很大戒心，利率、通脹因素之外，銀行業不穩隨時成為股市崩跌的主要導火線，實在不宜掉以輕心，突然其來的金融黑天鵝，恐殺個投資者措手不及。

　　事實上，美股崩跌已經迫在眉睫，部分板塊例如銀行股已率先大跌。例如反映美國銀行股表現的美國KBW銀行指數報77.82點，年內累積跌幅超逾25%，為2020年以來低位，大幅跑輸年內上升3%、15%、30%的道指、標普指數與納斯達克指數，預示美國銀行新一波風暴正在醞釀之中，投資者需要提高警覺性。

　　高利率之下，美國商業地產異常高危，泡沫瀕臨爆破，恐觸發美股大型拋售潮，醒目資金紛紛趁機出逃。全球最大資產管理公司貝萊德在今年第三季趁高減持多隻熱門科技股，包括蘋果公司、微軟、英偉達、谷歌等股份，以鎖定手上利潤，預示美股大調整快將到來。