經紀愛股/高息環境持續 港樓價有壓力\鄧聲興

　　行政長官李傢超周三發表施政報告，提出本港樓市減辣措施。將額外印花稅（SSD）年期由3年縮短至2年；買傢印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）均由15%減至7.5%；外來人才置業印花稅實施“先免後征”，即相關人士其後未能成為香港永久性居民才須繳付相關稅項。

　　自從去年3月踏進加息周期，加上疫情等因素，香港樓市結束過去20年來的升市。“供平過租”的時代已成過去，供樓的利息遠高於租金回報。“租平過供”的情況更為普遍，因租金的升幅於過去15年來，一直大幅落後於樓價的升幅。數據顯示，由2008年初至今，租金指數的升幅約為48%，但同期樓價升幅高達135%。

　　樓市炒風不再 有條件撤辣

　　故當前情況下，除非息口跌下來，租金回報率才會到較為合理水平。不過，目前雖然美國息口已接近見頂，但美國聯儲局仍表示預計年底前將再次加息。那麼香港銀行今年內仍有機會再加息，故年底至明年中前減息的機會不大，所以對於樓價有壓力的情況相信仍會持續。

　　此外，供求關系都會對樓價產生影響。現在除瞭本港本土需求外，外來需求亦在刺激當中。數據顯示，截至9月，特區政府各項輸入人才計劃共收到約16萬宗申請，當中超過10萬宗獲批。未來這些人才都有機會在香港置業，都可能會制造額外的新的需求。但外來人才計劃今年開始才全面推廣實施，置業印花稅實施“先免後征”政策不一定在短期內能刺激到外來人才置業。故樓價未來走勢如何都是要看長遠供求的。筆者認為當前情況下，港樓應該很難有炒傢出現，建議可考慮全面撤辣。

　　（作者為意博資本亞洲管理合夥人、證監會持牌人士，並未持有上述股份）