21世紀經濟報道記者 見習記者李冰琪 香港報道
持續高息、經濟增長放緩等因素影響下，作為香港主要產業之一的房地產業亦持續低迷。10月25日香港特區政府將公佈最新的施政報告，頒佈10多年的“印花稅”政策如何調整，引起外界的關註和熱議。
“最近香港樓市成交量和價格下挫，”利嘉閣地產研究部主管陳海潮接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，由於加息原因，香港樓市在今年第二季度中後期趨近回落，住宅的成交量也隨之出現萎縮。
戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，據政府土地註冊處和戴德梁行研究部的數據顯示，2023年第三季度的私人住宅成交量為9174宗，按季度大幅減少25%，同比下跌21%。而首三季度私人住宅成交量則為35000多宗，比2022年同期減少約3%。
價格方面，萊坊7月最新公佈《全球樓價指數》顯示，今年首季全球56個主要市場的樓價按年平均升3.6%，其中39個市場錄得升幅，17個按年回落。當中香港樓價同比下跌10.3%，樓價按年變幅排名全球第54位。
高息、經濟不景氣等影響樓市
“環球經濟不景氣及高息環境影響樓價。”香港浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才告訴21世紀經濟報道記者，雖然疫情後隔離措施等取消，但經濟表現均不如預期，造成市民買樓入市持觀望態度。
同時，他還指，美國自去年3月進入加息周期以來，已經累計加幅超過500個基點，聯邦利率上調到最新的5.25%至5.50%，在聯系匯率制度下（聯系匯率制度自1983年10月17日在香港實施，使港元匯率穩定在7.75至7.85港元兌1美元的區間內。），香港銀行同業拆息利率等也直線上升，這嚴重影響瞭市民購置物業的借貸成本。
資料顯示，以貸款額100萬元（港元，下同）計算，低息時期實際利率低至1.44厘（H+1.3%，H指香港銀行同業拆息HIBOR），目前由於拆息高升，已改以封頂息為實際利率，而P（最優惠利率按揭）已升至5.875厘，匯豐近期調整至P-1.75%，實際利率高達4.125厘，每月利息累計增幅近3厘。
土地市場與樓市息息相關，由於樓市走弱，開發商買地步伐隨之放緩。據10月香港特區政府賣地記者會上公佈的數據顯示，第三季度，香港特區政府預計私人住宅供應量有3200個單位，其中僅一幅位於大嶼山的住宅地招標，提供約110個單位，較7月至9月的1740個單位大跌93.7%，或成為2011年政府主動按季推地以來的新低。
香港特區政府財政司司長陳茂波近日表示，今次財政年度首兩個季度隻售出兩幅官地，連補地價項目，估計暫隻有約156億元賣地收入，未及今年度目標的850億元。
“有可能因為‘減辣’刺激投資者入市買樓，需求上升後，供給方的發展商或考慮買地，”香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量解釋，今年將至年底，政府賣地收入距離目標還差694億元，距離目標還有很遠的距離。事實上，今年度的賣地目標較往年已經大幅減少，如2021至2022年度賣地收入目標為976億元。
“辣招”是否過時眾說紛紜
香港特區政府早前為抑制樓市過熱，於2010年首度推出“辣招”，但由於出招後樓價續升，所以政府再出招遏市。辣招稅包括：從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty，AVD）、買傢印花稅（Buyer Stamp Duty，BSD）及額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD）。
具體分為三類，包括：從價印花稅，前身為雙倍印花稅（Double Stamp Duty，DSD），於2016年把“辣”度提高，目前買傢購買第二個或以上住宅物業須繳付15%從價印花稅，較基本印花稅上限（4.25%）高出超過2.5倍；買傢印花稅，針對外地（非香港永久居民）買傢及公司名義買傢的在購買住宅物業時，除瞭15%從價印花稅，還須另外繳付15% 買傢印花稅，即總稅率達30%；購買一個1000萬元物業要交稅300萬元；額外印花稅，業主若在購買住宅物業後半年內賣出，須繳付20% 額外印花稅；假若持有期為半年至一年、一年至三年，額外印花稅稅率分別為15%和10%。該政策目的是希望杜絕“短炒”行為，業主隻要持有物業滿三年，便不受額外印花稅影響。
據香港差餉物業估價署（差估署）數據顯示，樓價指數由2010年11月（辣招首度推出後）的163.7點，持續上升至2021年9月份的歷史高位398.1點，期間升幅高達約1.43倍。而近兩年香港房地產持續向下，截至8月已下跌至339.2點，樓價較高位累計下跌15%。
麥萃才告訴21世紀經濟報道記者，今年香港樓價調整約10%，雖然單看過往幾年范圍內調整是較大，但若與亞洲金融風暴、非典等時期相比，就屬於正常調整時期。但他也提到，雖然樓價的變化不大，但樓市成交量卻出現瞭大幅降低。
“‘辣招’還未推出前，二手房的交易量每年可超10萬宗，而現在則回落至僅有3-4萬宗。”陳海潮接受21世紀經濟報道采訪時說，今年二手房交易量預計將低於3萬宗，或創下1996年有歷史記錄以來的新低。
據香港土地註冊處數據，9月整體物業註冊量下滑至3893宗，按月跌16.5%，創下去年底以來9個月新低。住宅註冊量萎縮至2862宗，其中二手物業僅2088宗，較8月（2766宗）跌24.5%，創下自2018年以來5年新低。
針對香港樓市疲軟的現狀，市場上“減辣”的呼聲越來越高，香港特區政府早前也釋放信號。陳茂波9月曾指出，目前香港樓市與當年推出“辣招”時比較情況有所不同，特區政府會密切註意情況。
市場對於“減辣”也是有所期待的。美聯物業於10月中旬曾通過網絡進行施政報告前夕的香港本地市民租買意向調查，共收回359份有效問卷，被訪者有約51%為業主。
調查顯示，施政報告公佈前，在所有正在租樓住的人士中，有意於未來6個月“由租轉買”的有13.7%，若施政報告發佈“減辣”措施實現，有意“由租轉買”的比例升至27.9%。
對於具體“減辣”的措施，調查指，最影響被訪者租買決定的是撤銷或減免從價印花稅占29.2%，其次是撤銷或減免額外印花稅占17.8%。由於被訪者多為香港永久居民，撤銷或減免買傢印花稅對市民租買決定的影響最小占14.5%。
鄧淑賢表示，特區政府此前設立樓市“辣招”，是為瞭防止炒樓的現象發生，保護本地剛需市民的需求，穩定樓市。經歷瞭三年的疫情，雖然經濟狀況目前已有所改善，但經濟復蘇的步伐遠不如市場預期。樓價和海外買傢的數量都有所回落，全年樓價回落瞭15%左右，而根據特區政府的數據顯示，今年第二季度交易情況，海外買傢的交易宗數僅占整體的約0.8%，遠低於2022年平均每個月的4.5%，可以看出目前“減辣”的必要性。
而在麥萃才看來，每個政策設立都有其目的。額外印花稅主要是防止“炒樓”的行為，導致樓價上升，從而影響剛需的業主買不到樓。對於此項印花稅環顧全球主要的城市都有設立，仍然有存在的必要。
倡“減辣”買傢印花稅留人才
為吸引人才，多方都認為應該調整“辣招”中的買傢印花稅。按照現行的方法，以一個樓價1000萬元的住宅物業為例，非本地永久居民需要繳付樓價合計30%的印花稅，共涉及300萬元的稅款。
但是若為首次置業的香港永久居民，購買同價格的住宅物業，隻需支付樓價3.75%的新從價印花稅，即37.5萬元。而當非永久居民轉為永久居民後，隻需承擔與永居一樣的3.75%印花稅，之前多繳的錢，扣除37.5萬元後剩下的稅額可申請退回，即退回262.5萬元稅款。
陳海潮和鄧淑賢都建議，可進一步優化，如外來的合資格專才，現在如果在港置業的話，買傢印花稅建議用“先免後征”方式，買樓不用即時繳交15%買傢印花稅，如在7年期間離開香港，則再征收稅款的差額。
他們認為這樣可以吸引專才來港置業，不但可以留住人才，更可以促進香港樓市的良性發展。
陳海潮認為，從價印花稅都應該減免，目前香港的租賃和買賣市場完全背道而馳，租樓市場供遠小於求，租金不斷攀升，而樓價不斷下跌。如果能減免從價印花稅，就可以增強投資者入市買樓的意願，緩解租盤缺乏的現狀，從而有利於租樓市場平穩發展。
差估署數據顯示，香港今年8月私人住宅租金指數升至185.4，創2020年1月以來最高，環比升幅擴大至1.4%，升幅高於7月的1%，連升7個月累計升幅約6.8%。
8月租金同比升幅亦擴大至3.3%，今年首8個月租金累計升幅擴大至5.6%。期內，中小型及大型單位租金分別累計升約5.7%及約5.3%。
“減辣的幅度可以加大，三個印花稅最好可以大刀闊斧地撤銷，希望市場有明顯的回暖。”陳海潮向21世紀經濟報道記者表示，如果單單隻是小修小補的話，在目前的經濟環境下，樓市可能起色不大。
他預計若“減辣”措施推出，主要刺激樓市交易量回暖，料短期交易量將上升約兩成。但目前受高息環境影響，未來幾個月亦有可能繼續加息，樓價方面，預計隻能止住跌勢。
鄧淑賢指，市場普遍認為加息仍未見頂，即使特區政府後續提出減辣措施，將會有部分潛在買傢入市，但樓價仍會持續波動一段時間。預計全年成交跌幅與樓價跌勢相同，同比持平至下跌5%。
莊太量則認為，設立與取消“辣招”都需要原因，特區政府政策均有各自的目標，若減辣並不代表釋放任何信號，而是為瞭房地產良性發展，穩定樓市。
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