双节假期东莞楼市观察：超3成项目推出特价房，网签和认购量均上涨

南方財經全媒體見習記者王卓峰 東莞報道

“基於優惠價格，鴻榮源熙園山院日前推出的12套一口價房源已被搶購一空，這批房源單套立減金額超過百萬元，單價僅2.55萬元/平方米起。”東莞一名中介向南方財經全媒體記者介紹，該樓盤所處的鳳崗曾是東莞房價第一梯隊，近年來這裡的房價出現過一輪漲跌，這個緊挨著深圳的鎮區早早感受瞭樓市跌宕。

與上述項目僅一街之隔的保利招商錦上，較早前更釋放出單價僅1.9萬元/平方米起的特價房，直接將鳳崗房價拉回到5年前的“1字頭”。

南方財經全媒體從各方信息瞭解到，從鳳崗所處東南臨深片區，到東部產業園片區、濱海片區乃至主城區，市場上的新房項目（非豪宅類項目）普遍打起瞭“價格戰”。今年雙節假期（9月29日-10月6日），東莞新盤推盤量明顯增加，超3成項目推出特價房。其中，“一口價”房源明顯低於新推盤的平均售價，甚至低於該批次房源當初的開盤價。

在這個政策利好的窗口期，疊加房企的積極促銷，東莞樓市企穩信號愈發明顯。據統計，長假期間東莞新房網簽206套，同比增約26%。剔除網簽數據滯後的影響，從各大樓盤實際認購量以及高達數億元的熱銷成績單來看，東莞樓市回暖的程度就顯得更火熱一些。

不過，在這輪周期中歷經多次起伏，房企內部開始更審慎地看待這波市場復蘇，他們廣深政策端對東莞樓市的影響，並提到盡可能抓緊“搶收”。

業內人士認為，在“等政策式的需求延滯”的市場背景下，四季度東莞樓市將漸進復蘇，房企將加大營銷沖刺力度，維持走量去庫存的策略。

開發商降價促銷搶收

疊加中秋假期，今年國慶節成為疫情政策調整後最長的假期。對東莞而言，這還是檢驗8月末以來，接連落地的樓市利好政策效應的重要節點。

市場面上，由於受到房企資金鏈普遍緊張、雙節長假期間不少買傢外出旅遊以及廣州、深圳等樓市調控政策或進一步放松等因素影響，東莞不少項目已早早釋放出優惠活動，於節前選擇讓利搶跑。

9月下旬以來，如濱海潤府、松湖潤府、萬科嘉城未來天空之城等多個熱度相對較高的樓盤，實則已早早釋放出優惠活動，且降幅最高可去到15%，部分項目獲得不錯的去化表現。

長假期間，東莞樓市整體仍處於以價換量的走勢。不過，南方財經全媒體從各方信息瞭解到，與往年不同的是，今年東莞新盤推盤量明顯增加，超3成項目推出特價房。其中，“一口價”房源明顯低於新推盤的平均售價，甚至低於該批次房源當初的開盤價，部分房源單套立減金額甚至可超百萬元。

如鳳崗的鴻榮源熙園山院，推出的12套一口價房源，最高立減去到115萬元，單價僅2.55萬元/平方米起；清溪中和居推出的特價房源，最高總價立減也去到71萬元/套；東城瑧山境、南部灣萬科城、大運萬科城最高立減50萬元/套。

根據東莞中原地產研究院監測，今年國慶黃金周東莞推貨供應量為159套，同比增長39%；客戶到訪量為10995次，日均環比上升88%；開盤去化率為10%，同比上升3個百分點。尤其是主城區供銷兩旺，吸引不少買傢到場看房，整體氛圍相比政策優化前更加火熱，但市場成交分化仍在，但水鄉、臨深和東部產業園等片區成交較冷淡。

不過，在這輪周期中歷經多次起伏，房企內部開始以更審慎的態度看待市場恢復。從政策端來看，目前東莞的樓市政策已經應松盡松，但這一輪廣深跟進調控松綁，不少業內人士認為，短期內對東莞更多是利空。

一位房企營銷人士透露出對後市的擔憂，“雙節假期下單的客戶多是之前積累的、有剛性需求的客戶，部分客戶已觀望多時，趁著節假日優惠力度大下單。但東莞歸根到底還是外向型為主的購房市場，接下來如果深圳政策進一步放松，那麼東莞市場四季度的銷售壓力將不小，因此盡可能抓緊搶收。”

樓市企穩信號漸顯

撇開市場的憂慮因素，實際上東莞調控政策的效果已經顯現，“金九”和雙節假期市場熱度明顯提升。

據合富研究院數據，相較前三個月的網簽不足2000套，過去的9月東莞全市新房網簽量為3614套，環比8月的1155套增加瞭213%。

而這或在一定程度上分流瞭假期的部分成交熱度。據統計，雙節長假期間，東莞全市新房網簽206套，同比增約26%。但在東莞一攬子樓市利好政策出臺的背景下，上述網簽量僅處於近7年的中等水平，顯然未能達到市場預期。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，當下東莞樓市出現瞭等政策式的需求延滯，“比如假期深圳樓市人氣也很旺，但叫好不叫座的現象更加明顯，新盤普遍折扣式營銷更加劇瞭這一態勢。這種心態背後，其實是‘調控政策刺激-需求跑步入市-房價出現上漲’的思維鏈在作怪，即如果房價不漲，買傢就會陷入等待與觀望，不會入市購房。”

一位房企人士則認為，樓市網簽數據有滯後性，實際市場會比數據顯得熱度更高。根據其所負責的項目和監測到的同行數據來看，雙節假期內的認購量均實現不同程度上漲。

中原地產研究院的數據也佐證瞭上述觀點。據該機構對東莞100多個在售項目監控顯示，國慶期間認購628套，比平常周均305套的認購量翻番。分區域來看，中心城區和東南臨深片區在雙節假期表現亮眼，除松山湖片區外的其它片區活躍度對比平常周明顯提升。

相較於新房市場的於促銷折扣中掀起的水花，二手房市場則表現相對平靜，究其原因，主要是新房折扣的強吸引力，以及市場更偏向於新房的各類政策利好。另外，東莞二手房、新房的置換鏈條環環緊扣，在“認房不認貸”政策出臺後的半個月市場情緒較高，在一波需求釋放成交後觀望氣氛又逐漸增高，導致入市節奏有所放緩。

“東莞新房依舊有保持熱度的基礎，市場上置換型需求占較高比例，因此利好新房銷售。”李宇嘉判斷，畢竟政策風向開始轉變，還會有利好舉措落地的可能，四季度東莞樓市將漸進復蘇，房企將加大營銷沖刺力度，維持走量去庫存的策略，不會輕言漲價。