21世紀經濟報道見習記者張偉澤 實習生段能燕 香港報道
近日，關於長實集團以“超低”折讓價銷售新房的消息，如同一聲驚雷炸在香港地產市場。
長實集團推出的親海駅II項目平均呎價（1呎約為0.09平米）比周邊次新房海傲灣平均呎價低約15%，在開啟認購後，該項目吸引逾萬買傢入票，超購25倍。21世紀經濟報道記者從多位香港房產中介瞭解到，該樓盤反響熱烈，本周近90%的購房者都在咨詢。
在長實集團降價的刺激下，8月8日，麗新發展集團在觀塘推出的新盤Bal Residence也開啟降價。Bal Residence下調瞭26個單位的售價，降價幅度為6%至10%，最多減價85.2萬港元。
一位香港房產中介對21世紀經濟報道記者表示，近期新房降價銷售的情況不止存在於新盤，一些之前開售樓盤的尾盤也開始降價銷售。何文田地區傲玟項目新房的意向價（開發商的預期價）從2019年開售時的3.5萬港元每呎降至現在的2.2萬港元每呎，較何文田3月份的新盤 “瑜一”每呎2.48萬的均價低12%，更是較周邊次新房One Homantin的2.3萬港元平均呎價低瞭5%。考慮到意向價仍有議價空間，該房產中介認為，傲玟項目實際成交價格可低至2萬港元每呎。
長實集團以低折讓價銷售新房似乎隻是整個降價風暴中一個序章的小高潮。自2022年第三季度以來，香港新盤平均溢價 “跳水”，出現折讓出售的情況。該情況一直持續至今，7月的新盤平均折讓價達到-6.7%。根據物業地產代理美聯物業的推測，到2023年第三季度，香港新盤平均折讓價將進一步擴大至-10%，達到05年以來最高水平。
這些似乎都預示著，下半年香港新房市場一場更為殘酷的價格戰將要打響。
供求失衡
減價銷售的背後是高積的庫存。根據仲量聯行數據，目前香港私人住房市場總體供應量（包含在建項目和未售項目）截至5月23日達到83000個單位，為2007年以來的新高。
供應過剩之下，需求不足凸顯，目前的新房市場交投表現仍未理想。今年1-7月，香港新盤成交量為6843宗，雖然較2022年有一定的恢復，但較2021年同期水平仍有27%的差距。
除瞭整體樓市的供需失衡，地區的供需不平衡也在影響香港樓市。啟德區作為香港發展的新區，是樓市存貨的集中地。根據不完全統計，2023年1-8月，啟德區共有10個地產項目在售，共有約11000戶，供應量遠高於其他地區。根據香港地政總署的數據。啟德區的獲批未售存貨也為全港各區中最多，達8200戶。
仲量聯行香港主席曾煥平對21世紀經濟報道記者表示，目前香港樓市仍處於調整期，尚未見底，價格還會繼續下跌。曾煥平表示，未來香港樓市的變化可能會出現明顯的地域區別。啟德這樣新盤較多的地區可能會受到較大的沖擊，而對於港島等地產市場發展相對較為成熟、新盤較少的地區，整體樓市價格的下跌則是對其影響有限。
地產商承壓
香港樓市不僅面對結構性問題，整體市況也在近期陷入低迷。
從年初開始復蘇，香港樓市一度出現“價量齊升”的場景，但進入5月之後復蘇承壓，交投量與價格均出現下滑。美聯樓價指數顯示，2023年1-4月，香港樓價較2022年12月低點上漲6.31%，但到6月升幅就收窄至3.8%。而整體樓市的交投量雖然比2022年樓市的“冰封期”有一定的恢復，但距離2020年和2021年的水平仍有一定差距，1-7月新盤交易量仍為十年同期次低水平。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，樓市表現受到香港經濟復蘇放緩、基準利率長期高企以及金融市場疲弱三大因素困擾。
市場低迷對本地地產企業造成很大壓力，一些香港地產商出現收入和利潤雙降。
長實集團2023的中期報告顯示，長實集團營收為246.1億港元，同比下降31.1%，凈利潤為105億港元，同比下跌19.8%。在土地儲備方面，長實集團2022年以300多億港元共獲得瞭4幅政府地塊及兩個重建發展項目，給其帶來不小的庫存壓力。截至2022年底，長實集團擁有可開發土地儲備約7500萬平方呎。其中位於香港的有700萬平方呎，同比增長75%。截至2023年6月，長實集團存貨周轉天數為2227天，高於行業中位數1777天，庫存周轉壓力較大。
在2023年3月份業績會上，長實集團主席李澤鉅表示：“集團目前最大的競爭力是土地儲備平均成本低，在今年未來9個月會增加賣樓。”面對挑戰，長實集團早就開啟瞭降價促銷模式。事實上，本次親海駅II項目，是繼年初的長沙灣愛海頌貨尾單位以及屯門飛揚二期之後，長實年內第三次降價推售的樓盤。
長實集團隻是香港本地發展商現狀的一個縮影，同為老牌發展商的新鴻基地產也面臨壓力。相對於長實集團大幅收購土地的舉動，新鴻基地產則對新投資采取審慎態度。新鴻基2023年中期財報顯示，2022年7月-2022年12月，新鴻基營收為274.3億港元，同比下滑31.7%，凈利潤為87.9億港元，同比下滑44.6%。香港的物業銷售在其營收構成中的比重由2021年的42%下滑至10%，企業最大的業務收入由物業銷售轉為物業租賃。
美聯物業住宅部行政總裁（港澳）佈少明對21世紀經濟報道記者表示，在利息高企的情況下，開發商會持續使用降價策略從而加快推盤回籠資金。
業內盼撤銷”辣招”
在市場情緒低迷的情況下，降價銷售一手房的情況在香港樓市發展過程中並非新鮮事。
2018年底，由信和置業推出的項目凱匯開售，其呎價最高優惠力度達到20%，出現一二手房呎價倒掛現象，該樓盤在推出之後，就引發搶購，該樓盤推出的488套單位引來超770人申購。在該樓盤的帶動下，香港整體交投市場開始活躍。2019年上半年的成交量及價值較2018年下半年的842宗及70.06億元，分別大幅上升85.3%及89.4%。
佈少明認為，目前樓市的情況與2018年末情景類似，長實的舉動會刺激其他發展商推盤和降價。目前香港樓市並不缺乏購買力，但購房者觀望情緒濃厚。新盤減價將有助於市場價格加速沉底，刺激買傢入市，帶動整體交投氣氛。
面對低迷的樓市，特區政府也推出一系列政策。7月初，香港金管局就放寬瞭非住宅物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，推出提升自住物業的按揭上限等措施，這是金管局自2009年推出樓市逆周期措施以來首次放寬相關政策。
但似乎政策效果並不盡如人意。根據美聯物業數據，放寬按揭上限後的31日，35個主要物業的成交量反較放寬按揭上限前數據下跌13.9%。
佈少明和曾煥平都認為目前市場需要更多刺激政策。他們呼籲香港特區政府減少“辣招”，甚至撤銷，特別是取消相關印花稅。
所謂“辣招”，指的是香港特區政府自2010年為抑制房價而推出的額外印花稅、雙倍印花稅以及買傢印花稅。這些印花稅主要針對香港非永久居民購房、本地居民購買非首套房以及在三年內轉賣房屋的行為，大幅提高其購房成本。
曾煥平認為，撤銷“辣招”後樓價雖然下跌，但能顯著增加成交量，對於整體樓市發展是利好。同時此舉將加速樓市找到市場底部，從而讓接受價格的投資者入場，為市場帶來信心。
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