存貨周轉率迅速提升 金地債務融資加權平均成本為4.53%

2022年，“房地產是國民經濟的支柱產業”再次被重申。樓市逐漸築底、行業持續分化也成為瞭房地產年度“關鍵詞”。

　　克而瑞數據顯示，行業TOP100房企2022年全年累計業績規模同比降低41.6%。全年有近9成百強房企累計業績同比下滑。

　　房地產行業上行周期時，大多數入局者都能享受到“風口”紅利。當行業步入下行通道時，一些能穿越行業周期的房企才“被看見”。

　　在克而瑞研究中心發佈的《2021年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中，2021年金地集團全口徑金額2865.3億元，位居是第11位，權益金額1775.3億元，排名第12位。

　　2022年報顯示，金地集團年內實現簽約面積1019.8萬平方米、銷售額2218億元。單從數據來看，相比2021年，金地集團的銷售額並沒有上升。

　　但同樣是克而瑞地產研究發佈的《2022年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中，金地集團以全口徑金額2218億元、權益金額1374.3億元的成績位列榜單第7名。

　　有業內人士直言，行業下行期，金地集團的排名上升，靠的是同行的襯托。

　　大公房產關註到，這傢老牌房企重歸行業前十後，存貨周轉率已經飆至TOP10第一。在穿越周期中，金地集團能否再次復興，我們近距離觀察。

　　機構給出“買入”評級

　　在2022年，債務危機依舊是限制房企發展甚至拖垮房企的一個大問題。

　　細觀金地集團年報，截止2022年末，金地集團資產負債率為72.3%，剔除並不構成實際償債壓力的預收款項後的實際資產負債率為65.3%，凈負債率為52.2%，剔除受限資金後對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數仍有1.13倍。從三道紅線方面來看，金地集團處於“綠檔”，債務風險較小。

　　2022年金地集團全額償還瞭年內到期的所有債務及利息。同時，金地集團還在開拓公司債券、中期票據、資產證券化、超短期融資券、經營性物業貸等多元化的融資渠道，優化整體債務結構，降低融資成本。

　　2022年報顯示，截止報告期末，金地集團的有息負債為1152.16億元，其中銀行借款占比為60.84%，公開市場融資占比為38.12%，其他融資占比為1.04%；從期限分佈上看，長期負債占全部有息負債的比重為64.1%，債務融資加權平均成本為4.53%，債務結構及融資成本均保持在合理水平。

　　可以看出金地集團仍在強化經營現金流管理，截止報告期末，其持有貨幣資金545.07億元，而綜合近年的財報數據，金地集團的經營性現金流已經連續3年保持增長，尤其在2022年達到瞭199.07億元，同比增加近111.79%。

　　截至2022年末，金地集團獲得各銀行金融機構授信總額2549億元，已使用銀行授信總額914億元，尚剩餘授信額度仍有1635億元。

　　樓市大變局下，穩健與持久力戰勝瞭高周轉和高杠桿。

　　年報發佈後，中金公司給出瞭“跑贏行業”的評級；招商證券則給瞭“強烈推薦”評級；申萬宏源、華泰證券、瑞銀證券、中信建設、天風證券、國信證券則給出瞭“買入”評級。其中，國信證券-財報點評：預計公司2023-2024年歸母凈利分別為60/62億元，對應最新股本的EPS分別為1.33/1.38元，對應最新股價的PE分別為6.1/5.9倍，維持“買入”評級。

　　投資聚焦一二線城市

　　除瞭穩健，發展也是硬道理。

　　對於開發企業來說，土地是基礎的生產資料。土地儲備不僅影響企業的綜合實力和發展潛力，還決定瞭企業的可持續發展性。

　　截止2022年末，金地集團共進入瞭全國78個城市，總土地儲備約5182萬平方米，權益土地儲備約2345萬平方米。金地集團的權益土儲占比為45.2%。

　　機構也給出瞭相應的觀點。光大證券表示，公司深耕一二線城市多年，銷售邊際改善，核心土儲充裕，財務運營穩健，信用保持穩定，維持“買入”評級。

　　數據顯示，2022年，金地集團新拿地總價368億元，新增士儲建面248萬平米，拿地強度為16.5%，保持量入為出。截至22年末，公司總土儲5182萬平米，其中權益土儲占45.3%，一二線城市土儲占71%。

　　據中指院數據，2023年4月，除三四線代表城市新房價格環比跌幅收窄外，一線及二線城市新建住宅價格環比均繼續上漲。

　　克而瑞研究中心指出，當前土地市場呈現四個特征：第一，城市、區域分化加劇，即便是集中供地城市熱度同樣差異顯著；第二，優質地塊參拍靠“搶”和“運氣”，整體競爭十分激烈；第三，城市選擇高度集中，鮮有三四線城市受到企業的“青睞”；第四，盡管土拍火熱，但拿地主力仍是規模化央企、品質地方國企和優質民企組成的“老面孔”。

　　今年伊始，金地也把目光瞄準一二線高能級城市。

　　3月底，金地集團在西安摘下瞭開年首宗地塊，耗資3.4億元。

　　4月，上海首輪集中供地開拍，金地集團一共報名瞭5宗地塊，最終拿下嘉定區兩宗地塊，總耗資約40億元。

　　對於金地集團在上海地區的動作，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，金地集團頻頻佈局的動作可以說明其上海項目利潤可觀。此次在上海接連競得2宗地塊也為穩定團隊、提升品牌影響力等方面帶來正向幫助。

　　值得註意的是，在今年4月份獲取的幾塊土地中，僅有嘉定區一塊10億左右的地塊是與國資企業開發，剩餘均是單獨操盤。

　　這樣看來，金地集團的投資，在自己的安全邊際內。

　　金地集團的董事長凌克表示，投資項目必須兼顧安全性、流動性。

　　凌克認為，在城市選擇上，優選基本面強、市場波動趨勢向好的一二類城市；項目選擇上，要求需求支撐強勁、銷售周期短的安全高效項目；在經營層面，項目也要能夠實現快開盤、快銷售和快回款。

　　存貨周轉率位居TOP10房企榜首

　　其實，買到合適的土地隻是前提，提高經營效率是關鍵。

　　存貨周轉率是衡量公司經營效率的重要指標，也是衡量公司盈利能力與財務健康的重要依據。

　　在房地產行業，存貨周轉率高的企業，其經營效率相對較高，能夠更快爭取市場份額，從而帶來更高的市場占有率和經濟效益。


圖：數據來源同花順（大公房產制圖）
　　克而瑞數據顯示，2022年末典型房企的加權平均存貨周轉率為0.32次/年，同比下降0.03次/年，約有六成房企周轉效率下滑。在2022年權益銷售TOP10房企中，金地集團以0.56次/年居於首位，龍湖、綠地均在0.5次/以上。金地集團保持瞭較高的存貨周轉率，一方面在於其2022年審慎拿地，拿地規模較小，更一方面更依賴於其高效的開發運作能力，確保瞭竣工結轉的穩定。

　　年報顯示，2022年金地集團新開工面積522萬平方米，竣工面積1418萬平方米；房地產項目結算面積616.67萬平方米，同比上升9.42%；結算收入1091.81億元，同比上升23.56%；房地產業務結算毛利率達19.96%。

　　金地集團2022年實現簽約銷售金額2218億元；在交付方面，全年交付房屋10餘萬套，交付率達102%，創歷年新高。

　　年報顯示，在其入駐的許多大城市如深圳、上海、南京、大連、福州等地，金地集團的年度銷售“市占率”均位居當地前列。

　　在2022年，金地集團實現歸屬於上市公司股東的凈利潤61.07億元。

　　在金地集團年初的內部經營會上，凌克談瞭對房企經營的看法：房企經營就像踩單車，隻有向前蹬，努力前行才不會跌落。