回歸初心、向“住”而行，萬科北京再升級

“明天，我們將住在哪裡？”

　　1992年，萬科第一次以此發問。第二年，萬科確立瞭“城市居民住宅”為公司主導業務。三十年過後，萬科銘記初心、本質未變，依然扮演著城市運營者的角色，不斷探索如何讓住變得更好，不斷升級理想生活住所。

　　與此同時，房地產市場也發生瞭天翻地覆的變化。2016年9月，國務院辦公廳印發瞭《關於大力發展裝配式建築的指導意見》，自此，各地政府先後開始推行裝配式建築一體化集成設計，購房者們拿到手的房子也從一開始的毛坯房逐漸升級為精裝房。數據顯示，截至2022年，全國的精裝房滲透率已經超過40%，一線城市的滲透率更是已經達到90%。

　　在此期間，購房者們買房的目的也從投資逐漸轉變為住房。作為頭部房企之一，萬科堅持對品質的追求，打造更有質感的“裝修房”，其提供的裝修規模、裝修品質、裝修效果得到不少購房者的肯定。

　　但隨著傢裝市場成熟，成本優勢逐漸弱化，精裝房滲透率的提升，萬科對裝修做出瞭更為細致的拆分。比如針對性“量身定做”人性化的合理傢居空間，從“客、餐、廚”的規劃到傢庭收納，萬科深度洞悉更適合於中國傢庭的生活需求，合理優化空間使用，不斷升級更為健康、舒適的現代生活方式，逐漸探索出省時、省心、省力、省錢的的“四省”方案。

　　與其他大部分城市相比，北京有著獨一無二的特點。萬科認為，好的生活不僅僅取決於住宅產品本身，還與街區、社區氛圍以及融入城市未來發展的社區價值增長密切相關。為此，萬科於2019年正式發佈瞭2020CO-life社區產品，升級的生活配套服務體系為業主們提供生活解決方案，並為業主們提供專業的空間與服務。

　　但不可否認的是，對於正在崛起的年輕消費者們來說，在這座歷史悠久、多民族融合的城市裡“安傢落戶”，是件不那麼容易的事。

　　從年輕人出發
　　萬科推出“三好四省房”

　　隨著消費水平的提升，房地產市場的更新迭代，人們對理想生活的要求越來越高，在眾多開發商絞盡腦汁從佈局、外觀、黑科技等方面入手時，萬科則是回歸初心，誠懇聽取客戶的聲音，從真實生活場景的點點滴滴出發，直擊當下居住時代痛點，讓購房者得到一個好住、好用、好看的“三好”房子。

　　但就目前的北京來看，28歲-35歲的年輕人是這座城市主力購房人群，但渴望紮根首都、預算緊張、傢庭成員猛增、通勤時長縮短、收納環節加重等情況，都是這批購房者在選房時需要考慮的因素。

　　不過，市場中可以滿足年輕購房者的的房子大都是20年左右的老舊小區，比如老公房、回遷房、政策保障房等，但這類房子的缺點也很明顯，包括社區內人車不分流、物業管理規范少、小戶型單面寬、佈局差、可拆可改有限等。

　　基於此，萬科團隊經過深度調研後，將目光投向瞭鏈接北京CBD和城市副中心的6號線。2023年8月，在北京市場沉寂瞭四年多的萬科，參與到通州鄧傢窯6004、6005地塊的競拍當中。對於該地塊情況，中指研究院土地市場研究負責人張凱曾介紹，該項目地塊形狀規整，近地鐵6號線物資學院站，聚焦地鐵6號線上的首置人群。隔壁新房項目北京城建·國譽朝華開盤銷售13億，月均流速50套左右，銷售去化表現較好。

　　彼時，該項目還吸引瞭招商、首開、中海、華潤等多傢房企，萬科方面透露，在前往競拍之前，團隊已經加班加點研究瞭數十種建設方案，就連房型都涉及瞭幾十份。“是運氣更是實力”，該地塊最終經過16輪競價由萬科以總價27.4億元競得，溢價率10.04%。

　　在此之後的10月27日，萬科交出瞭北京城市生活新提案——萬科·東廬。

　　在萬科·東廬發佈會上，北京萬科總經理林曈表示，“這幾年，我們其實從來沒有停止對理想居住生活的實踐。”數據顯示，作為一傢深耕北京三十餘年的公司，截至2023年，北京萬科在京的現有住宅項目已突破58個，已交付業主超過10萬戶、近30萬人。此外，包括長租公寓、產業辦公、商業、養老等多元化業務也在同步發展，滲透在客戶生活場景的各個方面。這些與客戶和城市長達30年的共同發展經歷，使得萬科從多個維度感知到人們在生活態度和居住需求方面已發生巨大變化。

　　正如萬科北京區域首席城市研究合夥人都珊珊分享的北京城市洞察報告裡提到的，“在這種城裡，本碩在讀人群達到94萬，工作人口中非京籍超過一半，‘考一代’和高學歷、高收入的青年人群，正成為北京2300萬人口中最活躍的群體。”

　　數據顯示，於2023年前9個月，北京小於600萬的一手房成交1.8萬套，同比多瞭2263套，占到城市總成交量的46%。這都說明瞭北京房地產市場剛需依舊活躍。

　　不過，通過對比近兩年新增項目可以看出，目前購房者的購買邏輯趨於冷靜，更開放的視野、更豐富的閱歷都使其在審美、功能的需求上有大幅提升。但受制於供應結構和產品痛點，能夠完全滿足他們“既要又要還要”居住解決方案的新房項目少之又少。

　　作為回歸北京市場的首個住宅項目，萬科從年輕購房者出發，將國際化、現代化、煙火氣、朝氣等匯聚在此，希望能為四有青年們找回長期居住在城市中缺失的獲得感、生活感。

　　從位置來看，萬科·東廬所在的位置是朝陽北路，東西兩面連接著東大橋、呼傢樓、金臺路、八裡莊、十裡鋪、青年路、常營等，無一不凸顯著身處北京的年輕人現代化的生存環境。

　　另外，萬科·東廬所處的通州城市副中心已經繪就瞭恢弘藍圖。根據區域發展規劃，到2025年，副中心將建起總部經濟、財富管理、文化旅遊、文化科技、尖端芯片、IT信息軟件、智能制造7大千億級產業集群，屆時產業規模將達到萬億元級別。以行政區為大腦，城市綠芯為綠肺，運河商務區為聚集地，副中心完整且含金量十足的產業集群，吸引著年均6%的常住人口增長，超20%的年區域工工業總產值，以及200餘傢世界500強企業的進駐。

　　同時，全球規模最大的環球主題公園“北京環球度假區”已落地通州開業運營，據統計，北京環球影城截止開業一周年時迎客逾1380萬人次，直接帶動副中心周邊產業收入同比激增367.4%，強勢吸金效應帶動全區旅遊收入增速排名全市第一。

　　這也意味著，萬科·東廬已然擁有瞭衣食住行康樂育成熟配套的“10公裡生活圈”。比如商業，因為地處朝陽北路、緊鄰運河商務區，萬科·東廬有著全北京最豐富的“十分鐘”生活圈，從該項目出發10分鐘就可到達常營商圈、運河商圈、萬達商圈。18分鐘可以到達朝青商圈。比如學校，除瞭北京小學（通州分校）、黃城根小學通州分校，運河中學等公立學校，北京中加學校、德閎學校、樹人·瑞貝學校、潞河國際等國際學校也能滿足下一代教育需求。

　　不過，在這片寸土寸金的土地上，萬科依舊從購房者出發，將項目回歸生活本身。

　　從生活到煙火
　　城市精英“下班瞭”

　　在都市麗人、城市精英們下班之後，從各大寫字樓、辦公室中走出來之後，萬科·東廬周邊的溫榆河、常營體育公園等，讓年輕人可以遠離城市喧囂、享受綠色有氧的美好。

　　正如北京萬科首席產品合夥人夏天在發佈會上提到的對項目規劃、社區與生活的全新理解，“我們摒棄瞭市場上常用的‘梅花樁、樓縫對樓縫、轉角廳、綠地切碎……’等等安全而標準的方案，萬科東廬在充分考察瞭全國多個新生代人居產品後，在進行瞭更深入的客戶需求和生活痛點調研之後，選擇瞭為北京新一代青年"定制"一個不一樣的作品。”

　　為此，萬科·東廬在36米限高的要求下，進一步做到33米，向外傳遞著比別人更低密的城市界面。但是，萬科還特別設計瞭鋼木房子架構，讓社區大堂從貼臉城市界面升級為半室外的灰空間。同時，這份木質結構也可以從多個角度理解，比如北京式理解，木頭作為東方文化之一，讓文化回歸生活；比如上海式理解，長時間生活在城市中的人大都會向往自然、貼近原始，木質結構、多園林設計可以讓客戶們享受淳樸的休閑時光。

　　不過，作為傢門口的第一站，萬科還考慮到瞭外觀、便捷等因素。比如在業主必經的路線上，四個盒子中的簡餐、咖啡、便利店、花店、烘焙店等店鋪，讓原本剛剛脫離工作的年輕人逐漸回歸充滿煙火氣的日常。

　　比如回傢的社區大堂也被萬科推後，門上的奢石、幕墻、帥氣的吊燈、壁燈等讓這篇空間成為業主們的會客廳，連接著外面的煙火和裡面的放松，即保證瞭居住環境的私密性，也為業主們提供瞭可休憩、可接待的場地。

　　在回傢動線上，萬科將美好和功能相結合，先是有櫻花道陪業主回傢，然後是經過便利的商業庭院，接下來是個靜心庭院，最後通過一個廊架，業主就能夠從公共景觀來到樓門前的庭院安然回傢。

　　為瞭社區內業主更好的生活感受，萬科將低密貫徹到底，打造瞭更多南入戶樓棟，同時還在樓宇之間設計瞭九園九景，讓業主們可以每走一段就能看到不一樣的景色。

　　同時，萬科還考慮到業主們不同的生活方式。比如升級後的CO-life，也為業主們帶來不一樣的社區生活體驗。

　　從社區裡生活
　　享受共享、私密生活

　　基於對國內快速變化的消費環境和都市人群消費升級需求的理解，萬科在近幾年逐步升級CO-life，讓項目從最初的規劃設計層面，升級為客戶們生活當中不可分割的社區平臺。

　　在CO-life社區盒子的建設中，除瞭面向社區居民的“外盒子”，萬科也兼顧瞭“內盒子”的打造。在這個被植入的CO-life社區盒子裡，萬科打造瞭一個下沉式、1600平米的服務業態主要場景。在四季開花的綠中庭周圍，業主們可以看到洗衣店、健身房、特色餐飲等項目。但與其他遍佈底商的庭院不同，萬科將東廬的庭院打造成可以停下來坐一坐的地方。

　　在這片分割並不那麼明顯的區域，CO-life的升級，創造一個社區與城市共享的空間，讓街區與社區相融，讓周邊居民、社區內的業主都能感受到豐富、新奇的多元化空間。

　　與這片區域相對的另一面，是留給開車業主們回傢的大門。同時，萬科還留出一片區域專供外賣小哥、快遞小哥停放車輛，讓業主們不用在地面上看到來回疾走的非業主人員。同時，考慮到業主們有著不同的交通方式，萬科將地下通道與回傢路線、地下服務業態連接，讓開車回傢的業主們可以不受風吹雨淋就能停車、吃飯、逛街、回傢等。

　　夏天表示，“這些不一樣形成的東廬面貌，也是為瞭充分回應和滿足東廬所面對的客戶不一樣的生活方式。我們希望讓大傢看到，北京這個城市的首置首改、8萬以下的房子，竟然還能做成這樣好。”

　　但究其根本，“住”是重中之重。在新房裝修領域，行業面臨著普遍的問題包括：人工成本占比高，部品大牌主要在零售模式上成長，價格難降；合作采購的產品型號落後，對裝修功能升級反應慢，批量施工不能按戶揀貨，較二手房傢裝而言靈活度低。

　　為此，萬科北京區域首席室內研發合夥人汪啟帆聚焦新一代北京青年在居住方面的痛點和多樣化功能需求，回歸房子居住功能，在配置和品牌上做最優選。

　　作為精裝交付的開啟者和引領者，萬科有著得天獨厚的整合供應鏈及集采成本優勢，此次東廬產品的傢裝解決方案包括完整風格顏值、地暖空調凈水、全套收納組合、全套嵌入式傢電、傢居智能控制系統、一鍵維護保護等。此外，汪啟帆還特別提到瞭七孔聯防的全屋工程（涉及廚盆地漏、馬桶下水口、抽煙機出風口、浴室地漏、衛生間風道口、手盆下水口、洗衣機地漏）、隨房交付的全屋光源等，從根本上為業主避免水深坑多的隱蔽工程煩惱等。

　　同時，萬科·東廬丟掉“拼資源、包裝品牌”的拐杖，回到客戶實際的生活需求，在產品功能上用力，讓客戶的生活習慣可以在部品使用中“肆意”發揮，以創新單品在有限的空間發生幸福小瞬間。例如四水龍頭，節約臺面空間的同時，具有2個出水孔、4種溫度凈水、30°感應防誤觸的強大功能。

　　在這個項目上，萬科還開始逐步減少供應端依賴，應用5大類22項專利產品，最大化演繹空間與功能的結合，為業主帶來中廚靈動島、隱形廚盆、四水龍頭、自清洗煙機、猛火灶具、蒸烤一體機、嵌入洗碗機、巖板臺面、浴室櫃、0.5立方的儲物塔等多個可以提升居住的“小確幸”。

　　正如萬科集團董事會主席鬱亮，在今年媒體交流會上和大傢分享的萬科在行業極致內卷下的“發展之道”——與客戶同步發展，開發企業要在產品和服務上像消費行業一樣追求極致，才能滿足客戶的需求；與城市同步發展，要隨著城市的進步持續向中心做復雜、做綜合。此次萬科帶來的東廬正是因此而來，在行業內卷不斷的當下，思客戶所想、回歸居住本身、持續帶來滿足購房者多層需求的新產品、好產品，才是在激烈競爭中得以持續發展的關鍵。