仲量聯行：北京辦公樓及零售市場迎來供應高峰，但整體需求恢復仍需時日

10月18日，仲量聯行召開2023年第三季度北京房地產市場回顧媒體會。會上，仲量聯行中國區首席戰略官張瑩表示：“當前市場表現遠未達到各方的預期，但隨著接連出臺的利好政策的推動，需求改善的跡象有望逐步顯現。商業地產市場各方正在采取多種策略和措施，但距離市場重回上升通道還需要更多耐心。”

　　第三季度，辦公樓租賃市場需求仍然受限，租金下降勢頭延續。投資市場活躍度有所上升，大悅城於三季度末宣佈向中郵人壽出售北京中糧置地廣場。零售地產市場受消費復蘇放緩影響，零售商開店需求略見收縮，同時，第三季度迎來供應高峰，共計63萬平方米面積的新零售項目入市。工業物流市場空置水平在新增供應影響下小幅上升，租金水平在三季度保持穩定。新政落地的影響下，高端住宅市場銷量止跌企穩。少量房源以較大優惠價格吸引購房者，導致三季度高端住宅新房價格環比小幅下降。 　　北京租賃市場需求持續低迷，業主與租戶間的預期租金差距依然顯著。第三季度租賃需求疲軟，租賃談判周期持續拉長，大部分租賃交易依然來源於續租和降本搬遷。在疲弱的市場環境下，降本增效依舊是市場主旋律，租戶傾向於以較低的預算尋求高品質辦公空間。TMT行業依然是全市辦公樓市場的需求支柱，貢獻瞭租賃成交總量的三分之一。部分科技細分行業企業仍然擁有租賃需求，如人工智能和半導體行業在第三季度展現瞭較高的承租能力。與先前幾個季度的租戶來源結構類似，內資租戶貢獻瞭三季度超過80%的非續租成交。

　　北京市甲級市場空置率受新增供應影響小幅上升0.9個百分點至11.1%。受租賃進展緩於預期的影響，業主持續面臨較大空置壓力。

　　不過，第三季度共有兩個甲級辦公樓項目入市，包括位於中關村的麗金智地中心和位於奧林匹克區域的北辰中心，總建築面積達186,918平方米。2023年第三季度錄得自2021年第四季度以來的最高單季度供應量，市場在充滿挑戰的環境中進一步承壓。

　　租金方面，甲級辦公樓平均租金環比下降1.3%，同比下降4.9%。租戶仍然保持成本至上的觀念，在辦公面積租賃上分撥的預算十分有限。業主必須進一步降低租金以吸引租戶尋租。

　　“在經濟緩解跡象並不顯著的情形下，我們預計全市甲級辦公樓租金在2025年初之前將進一步下探，2024年租金降幅將超過今年全年。”仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示：“明年較低的租金環境以及相關政策刺激有望激發更多的辦公租賃活動，從而打破需求困境。租戶將會利用窗口機會以較低成本進行辦公品質升級。”

　　三季度，北京大宗交易市場中辦公樓占比上升。大悅城於三季度在北交所掛牌公開出售中糧置地廣場項目，並於季度末發佈公告，已與中郵人壽簽署股權轉讓協議，對應交易金額為人民幣42.56億元。另外，原中國奧園持有的位於北京南二環的迦南大廈2號樓在三季度以人民幣3.475億元通過法拍成交。

　　投資者對長租公寓的關註增長勢頭延續。當前，物流、長租公寓以及存在公寓改建可能的物業資產仍受主流關註，內外資投資者紛紛尋求投資機會。“當前，北京的大宗交易市場以自用買傢需求為主流。”仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示：“而從投資視角來看，現階段的價格難以滿足買賣雙方的收益預期，市場預期的調整仍將進一步延續。” 　　消費需求復蘇放緩使得零售市場租賃需求略有收縮。第三季度社會消費品零售總額增幅放緩，復蘇後勁稍有不足。因此零售商在2023年下半年的擴張動能低於預期，第三季度的開店意願也微幅走弱。然而，上半年的穩健租賃需求持續促成大量新店在第三季度落地，使得凈吸納量有所攀升。

　　63萬平方米新項目入市，2017年來最高供應波峰。第三季度錄得四個新項目入市。得益於2023上半年強勁的預租需求，新項目開業率較為可觀。因此，全市空置水平尚未承壓，市區市場空置率微幅上漲1個百分點，錄得6.3%。而郊區市場空置率仍有5個百分點的回落，錄得7.5%。

　　租金溫和復蘇趨勢持續。第三季度，市區市場租金環比增長0.9%，郊區市場租金環比增長0.3%。已在前兩個季度實現租金回漲的市區市場頭部項目持續帶動周邊項目在第三季度漲租。郊區市場空置面積穩定吸納，租金具備上漲動能，但面臨著新增供應的同質化競爭，漲幅有所放緩，第三季度錄得0.3%環比增長，低於上季度0.3個百分點。“第四季度，北京零售市場預計仍有71萬平方米新增供應入市。部分郊區項目的預租進展已承壓，預計在2023年底小幅推升空置率水平。”仲量聯行華北區研究部董事紀明表示。 　　物流市場需求保持穩健，全市空置水平在新增供應影響下有所上升。多個一萬平方米以上的大體量新租成交在三季度錄得，新租需求以第三方物流和電商為主。在醫藥領域專項整治行動影響下，三季度來自醫療保健行業的倉儲需求明顯下降。在供應方面，三季度北京物流市場迎來一個新增項目，總建築面積為119,000平方米。新項目因交通可達性及區位等原因，在預租賃階段錄得成交較少，去化表現不佳。市場空置率受此影響在三季度上升2.2個百分點至9.3%。

　　全市租金水平在三季度保持穩定，環比微升0.2%。三季度市場中的大部分項目租金保持平穩，個別空置率較低的項目租金呈穩步上漲趨勢。雖然當前北京的物流市場仍然保持平穩，但在經濟復蘇節奏調整的背景下，租戶對租金的敏感度不斷提升。在成本至上的市場情緒影響下，業主為保持項目穩定的入駐水平，或將對租賃策略開啟調整。

　　“北京物流市場中的供應側壓力將在2024年短期下降。”仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“2024年全年的新增供應量僅為2023年的四分之一左右，市場空置率預計將下降4.5個百分點至4.8%。”然而，148萬平方米的新增供應將於2025年在平谷區集中入市，並將在2024年開展預租活動。該部分租金較低的新項目將與存量項目形成顯著競爭，租金增速在此影響下預計將小幅放緩。 　　新政靴子落地，積壓需求短期內快速釋放。第三季度，北京高端住宅市場共成交1,423套，環比、同比分別下降30.5%和16.7%。受供應持續低位、市場觀望情緒濃重等因素影響，前半季度市場成交持續下探。九月，“認房不認貸”新政落地有效刺激觀望者入市，銷量止跌企穩。部分開發商對少量房源進行較大優惠，以期抓住政策利好窗口，加快銷售和資金周轉速度，三季度高端住宅新房價格環比下降0.9%。隨著租賃市場的成交規模季度性回落，部分業主為縮短空置期加大租金靈活度，三季度高端住宅平均租金環比下降0.2%。

　　政策或仍有優化空間，高端住宅市場供需結構將保持穩定。進入“金九銀十”的銷售旺季，開發商推盤意願增加，新項目入市將持續推動需求釋放。“新政影響下，市場將迎來更多有置換需求的改善型購房者，北京高端住宅市場成交量預計將保持穩定。”米陽表示：“短期內市場信心與需求的修復將帶動北京高端住宅市場價格企穩。中長期來看，鑒於供需結構未發生變化，價格仍有溫和增長動力。”