在管面積超六千萬平米，珠海萬達商管赴港ipo

經歷短暫的失效後，王健林的珠海萬達商管一鼓作氣，向資本市場再度發起進攻。   　　10月24日，港交所信息顯示，珠海萬達商管的上市申請材料已失效。10月25日，珠海萬達商管便向港交所更新瞭IPO申請材料，當日晚間，更新後的招股書申請就已掛網，中信證券、摩根大通和瑞信為聯席保薦人。   　　據瞭解，這已經是珠海萬達商管第三次提交上市申請。此前的2021年10月21日，萬達商管首度遞交招股書，不過該招股書後於2022年4月21日失效；2022年4月22日，該公司二次遞表，但招股書又在今年10月21日失效。   　　根據香港聯交所的規定，擬上市公司隻要在原申請到期後三個月延續期內盡快重提申報材料，就不會影響上市進程。但每次從失效到重新遞交，珠海萬達商管都以雷霆之速準備好瞭上市前的"見面禮"，可見其在港交所主板上市的決心。   　　雖然上市之路異常坎坷，但好在王健林向來是個運氣比較好的人。不管是在2017年在那場信貸危機中上演的"絕地求生"，還是在當前行業情緒低迷的情況下以1050億元身傢殺回胡潤全球房地產企業傢榜，王健林總是擅長於"逆境"中創造價值。   　　在管面積持續提升，出租率保持高水平   　　作為中國內地最早切入商業地產的開發商之一，萬達在經歷多元化的蓬勃發展和危機四伏後，從2015年起，便全面開啟瞭商業地產的輕量化轉型。   　　對王健林來說，商業地產始終是他的主場。他也曾說過："什麼都能放棄，就是萬達商業不能放棄。"   　　2021年3月底，萬達輕資產運營平臺落戶珠海橫琴，珠海國資委出資30億戰投入股，珠海萬達商管就此開啟瞭新一輪上市沖刺。   　　2022年上半年，珠海萬達商管新增8個廣場，且均為獨立第三方項目，總在管項目從2021年底的417個增至2022年6月30日的425個，其中來自獨立第三方業主的項目數量從2021年底的132個增加到2022年6月30日的140個，占在管商業廣場總數32.9%。   　　目前，珠海萬達商管是萬達集團旗下商業物業運營管理的唯一業務主體，也是中國唯一向獨立第三方大規模輸出管理的商管公司。在截至2022年6月30日的196個儲備項目中，公司共有175個項目來自獨立第三方業主，占比達到89.3%。   　　公開資料顯示，截至2021年底，珠海萬達商管已在全國累計開業418座萬達廣場。   　　相較於國內其他商業運營龍頭企業，截至2021年底，萬達商管已開業的購物中心數量也是華潤的7.6倍，是龍湖的6.8倍。   　　根據招股書，截至2022年6月底，珠海萬達商管的總在管面積已由2021年底的5895.5萬平方米上升到2022年6月30日的6008.2萬平方米，其中來自獨立第三方業主的項目在管面積已從由2021年底的1644.8萬平方米上升到2022年6月30日的1747.6萬平方米。   　　對於大部分持有商業地產的房企來說，縱橫商業領域二十多年的萬達有著十分豐富的運營經驗，商鋪資源也相對更強。新更新的招股書中，珠海萬達商管便稱，公司為業主提供全流程的商業運營服務，為商戶帶來大量客流並進行營銷賦能，同時滿足消費者的綜合消費需求。   　　在全國多地疫情反復的大環境下，今年上半年萬達廣場的車流量和客流量依然保持穩定的高水平。截至2022年6月30日止12個月，萬達廣場的客流量為43.92億人次、車流量為3.51億車次。   　　此外，多年來，萬達廣場的平均出租率也一直處於行業較高水平。2018年、2019年及2020年，珠海萬達商管在管商業廣場（不包括停車位）平均出租率為98.8%。2021年這一數字漲至99.3%，今年上半年也較去年同期提升至98.6%。   　　隨著廣場數量和在管面積的不斷上升，珠海萬達商管的規模化優勢也愈加明顯。截至2022年6月30日，公司線下商戶數量達到90236傢，線上商戶數量為73855。另外合作品牌數量也持續上升，達到21628個，其中核心品牌2304個。   　　資產水平進一步優化，輕資產運營優勢凸顯   　　對比之前的招股書，此次更新的招股書也新披露瞭今年上半年珠海萬達商管的業績情況。   　　在不斷上升的規模和良好的招商能力下，今年上半年珠海萬達商管財務結構持續得到優化。2022年上半年，珠海萬達商管共實現收入134.8億元，較2021年上半年的106.4億元增長26.7%。   　　從毛利率來看，公司上半年毛利率達到48.9%，較2021年上半年的42.4%穩步提升。凈利率方面，公司也從2021年上半年的6.2%大幅上漲至今年上半年的30%。   　　據招股書，營收、凈利雙增的主要原因包括委托管理模式下的商業管理服務收入同比大增230.7%至29.93億元。珠海萬達商管表示，在此前毛利率的提升的基礎上，公司的各項費用控制的較為出色，體現出整體管理效率的提升。   　　樂觀的財務數據是珠海萬達商管的底氣，同時也是其沖刺IPO的保障。   　　2022年上半年，珠海萬達商管的資產、股本收益指標顯著提升，其中ROA由2021年上半年的3.9%增長至2022年上半年的35.9%，ROE則由2021年上半年的45.5%增長至2022年上半年的117.5%。   　　此外，珠海萬達商管的資產負債率由2021年6月末的80.4%降低至2022年6月末的68.1%，流動比率由2021年6月末的1.2增長至2022年6月末的1.3，負債壓力進一步減輕。   　　盡管受疫情反復影響，但在實體消費持續低迷的背景下，珠海萬達商管不僅保持著穩定的盈利水平，還對資產和負債能力進一步優化，為將來的上市構建瞭一條長期穩健的發展道路。   　　2022年上半年，珠海萬達商管取得借款收到的現金為157.3億元，償還債務支付的現金為182.5億元。這也意味著，珠海萬達商管上半年償債凈流出超25億元。此外，公司分配股利、利潤或償付利息支付的現金為39億元。   　　珠海萬達商管表示，截至2022年6月末，不考慮賬面約20億的理財資金，在手貨幣資金超過158億人民幣，可以應對未來公司業務拓展的各項業務需求。   　　值得註意的是，為瞭提升估值，王健林一邊在等待港交所上市審批，一邊還在持續擴大商業管理規模。   　　今年上半年，珠海萬達商管先後接手遼寧葫蘆島興隆大傢庭商業集團爛尾的項目、忻州田森匯項目和贛州巨億廣場，還和鑫苑集團、建業集團簽署戰略合作協議，並拿下瞭北京SOLANA藍色港灣和北京五棵松卓展購物中心的運營權。   　　下半年，公司又接管瞭奧克斯地產位於長沙、青島、杭州、成都的5傢奧克斯廣場，並與海爾智傢達成戰略合作，計劃雙方整合資源優勢，聚焦ShoppingMall打造覆蓋美妝、美食、健身等各類人群的智慧生活場景店。輕資產運營方面的優勢，令珠海萬達商管在行業內聚集瞭不少優質資源，也為獲取資本市場的良好反饋做足準備。   　　數據顯示，截至2022年6月底，珠海萬達商管通過合作模式租賃的已開業項目達到122個。   　　此前惠譽分析曾指出，珠海萬達商管依托於大規模、城市分佈廣泛且富有彈性的經營能力為其獨立信用狀況提供支撐，預計到2022年，該公司的租金和管理費收入將在2021年的430億元人民幣基礎上繼續增長6%。   　　隨著輕資產優勢不斷釋放，依托持續上升的規模效應及不斷優化的資產水平，珠海萬達商管後續的表現也愈發值得期待。