第一太平：格局重塑，向新而生，期待2023年房地產行業的復蘇

全球知名的房地產服務商第一太平戴維斯，於近日發佈2022年第四季度北京房地產市場研究成果，對北京的寫字樓、商業零售、住宅租賃及大宗投資等不同細分領域在四季度及全年的表現進行回顧總結，並對2023年北京房地產市場的走勢做出展望與研判。   　　第一太平戴維斯華北區董事長麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示：“回顧2022年，房地產市場經歷瞭跌宕起伏的發展歷程，全年所面臨的挑戰也是前所未有。在宏觀經濟下行壓力增大、疫情多次沖擊經濟秩序，疊加市場動能短期內走弱等多重不利因素的影響下，房地產行業迎來瞭近二十年的最低谷。但2023年有望成為行業發展的關鍵轉折點，2022年末開啟的防控優化措施有望最大程度減少疫情對經濟社會發展的影響，同時調控政策層面愈發寬松也有利於市場修復信心。在低谷期重塑格局，在觸底反彈的過程中加速發展，2023年的房地產市場值得期待。”   　　2022年第四季度，北京寫字樓市場又一次面臨關鍵的轉折點。四季度市場所面臨的外部環境更加復雜多變，從11月份的疫情再次爆發、到12月份政府開始優化疫情防控相關政策措施，外部環境不斷變化也直接或間接地抑制瞭租賃需求，市場承載的壓力有增無減。   　　四季度，北京甲級寫字樓市場僅有一個新項目入市，即位於通州運河商務區的新光大中心5A座寫字樓，為市場帶來76,900平方米的新增供應。北京甲級寫字樓市場在2022年全部新增供應僅為31.2萬平方米，較去年下降76.2%。四季度，在疫情防控政策優化的轉折時期，市場整體需求仍萎靡不振，單季度全市凈吸納量再現負值，僅為負1.18萬平方米。2022年全年，全市累計凈吸納量約為8.13萬平方米，較去年的百萬級吸納量相去甚遠，同比下降高達92%。從供需兩端來看，2022年的北京寫字樓市場陷入瞭近十年來的最低谷。   　　新項目入市疊加去化疲軟，導致空置面積持續增加，四季度全市空置率環比、同比分別上升0.5、1.3個百分點，至16.3%的高位。空置面積的不斷增加迫使業主方不得不繼續讓渡議價空間，因此在四季度北京甲級寫字樓平均租金繼續下滑，至人民幣每平方米每月325.8元，環比、同比分別下降1.7%、4.4%。   　　展望2023年，由於部分寫字樓項目推遲入市、將供應壓力轉移至2023年，在此形勢下北京全市甲級寫字樓將在短期內面臨巨大的去化壓力。預計未來一段時間，全市空置率仍將維持在相對高位，並且租金水平因高空置的抑制而難以實現快速反彈。   　　北京商業零售市場在四季度僅有凱德Mall·望京二期的入市，其他在建或升級改造項目多選擇推遲至明年入市。本季度北京消費零售市場震蕩明顯，在11月份疫情再度爆發和防控政策逐步放開等多重因素的影響下，短期內消費需求受到較大沖擊，線下實體消費及服務消費客流下降明顯。但隨著疫情負面影響逐漸減弱，年末零售市場消費需求得到有序恢復，煙火氣進一步回歸。   　　四季度，受疫情沖擊和品牌持續調整的影響，全市優質購物中心平均空置率上升至7.7%，環比、同比分別上升0.6及1.9個百分點。同期，全市優質購物中心平均租金水平繼續小幅下滑，為每平方米每月817.5元，租金指數環比、同比分別下降1.3%和4.6%。   　　2023年，隨著經濟秩序與消費活力的復蘇，北京零售市場有望迎來供應高峰，包括在建購物中心與升級改造項目在內，新入市供給有望破百萬平方米。新增及改造項目橫跨核心、次核心及郊區各個商圈，進一步完善北京市零售市場體系。同時，北京市政府持續出臺多項促進商圈發展的政策，致力於打造國際消費中心城市。2023年，壓抑多時的線下消費服務有望快速恢復，預計未來北京零售市場將一掃過往三年的陰霾，迎來全新發展機遇。   　　四季度的北京高端住宅租賃市場仍面臨較大的挑戰與壓力。對比上季度的短暫回暖，北京服務式公寓市場在四季度的市場表現有所下滑。四季度，北京服務式公寓市場迎來一個新項目——縵合·北京俱樂部及行政公寓的正式入市，為市場帶來46套服務式公寓單元。北京服務式公寓的平均空置率在本季度環比上升3.1個百分點至23.7%， 較去年同期上升5.3個百分點，同期全市服務式公寓平均租金為人民幣每平方米每月269.6元。   　　北京大宗投資市場的活躍度在四季度有一定程度的改善，該季度投資市場累計成交金額約為人民幣91.4億元，較上季度增加約68%。2022年全年，北京大宗投資市場的整體表現相較往年仍顯低迷，累計成交金額約為人民幣283.4億元，較去年全年下降約53%。在2022年，自用型收購及通過法拍渠道購得資產成為北京大宗投資市場為數不多的亮點，而在面對市場上諸多不確定性時，機構投資者則表現的更趨謹慎，研判周期也相應延長，這也直接導致今年的大宗投資市場整體活躍度較往年有明顯回落。   　　2023年被市場普遍視為轉折之年。自2023年起，疫情防控政策的大幅優化將對市場需求的修復以及市場信心的提振產生積極作用，正常的市場活動與經濟秩序有望恢復至疫情前水平。此外，中央高層近期多次表態“房地產是國民經濟支柱產業”的地位和屬性，從頂層設計層面充分強調房地產行業的重要性和戰略地位。預計2023年房地產整體政策環境仍將延續寬松態勢，重點引導房地產行業盡快實現觸底反彈，大力推動房地產業向新發展模式平穩過渡，穩妥實踐房地產市場平穩健康發展長效機制。