近六成城市房貸利率已降至下限，6月樓市或明顯好轉

繼5月20日5年期以上貸款市場報價利率（LPR）超預期下調15個基點至4.45%後，6月1年期和5年期LPR均與上月持平。貝殼研究院的數據顯示，6月103個城市中有56%的城市首套、二套房貸利率已降至下限。業內人士認為，此次LPR按兵不動有合理性，預計未來仍有降息空間，6月份樓市銷售會有明顯的好轉。   　　貝殼研究院的數據顯示，6月，貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.42%，二套利率為5.09%，分別較5月回落49個、23個基點，再創2019年以來新低；6月平均放款周期為29天，與5月持平。   　　對於6月LPR未變的原因，廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，5月份LPR非對稱降低，5年期下降15個基點，而且首套房還可以在LPR基礎上再下降20個基點，這是對樓市非常大幅度的定向降息。從5月下旬開始，政策進入窗口期，即觀察既有松綁扶持政策的效應，而不是出臺新一輪刺激政策。   　　李宇嘉同時指出，5月份樓市在明顯好轉。一方面，70城房價中，一線城市新房價格環比連續5個月上漲，漲幅擴大；二手房價一線城市連續6個月上漲，且京滬杭等位列漲幅前面。如果再去普遍式地、普惠地降低LPR，可能會導致新一輪房價上漲，這是管理層不願意看到的。另外，盡管1-5月份樓市銷售、新開工、拿地跌幅在擴大，但5月單月環比改善跡象很明顯，比如銷售面積環比增長26%，土地購置面積環比增長46%，而且各項樓市指標單月同比跌幅也在收窄。因此，如果繼續降低LPR，會與疫情紓困、各地刺激的政策形成疊加，導致房價滯後快速上漲。   　　貝殼研究院市場分析師劉麗傑也認為，6月LPR不變有三方面影響因素，一是5月五年期以上LPR已降低15個基點，政策效果釋放需要時間；二是各項穩增長措施進入落實階段，貨幣政策整體上處於效果觀察期，短期內LPR再次下降的可能性較低；三是近期美聯儲加息，國內貨幣政策穩健有助於兼顧內外平衡。   　　劉麗傑還指出，上月五年期以上LPR下降帶動首套、二套房貸利率下限分別降低為4.25%、5.05%，城市銀行及時調整。6月貝殼研究院監測的103個城市中有56%的城市首套、二套房貸利率已降至下限，最大程度上降低購房者的貸款成本。本輪房貸利率下調過程中，三四線城市利率下調幅度較大，如開封、新鄉、許昌、駐馬店、上饒等地首套主流利率較去年9月的高點下調超過200個基點，這代表銀行對三四線城市住房的支持力度更大。   　　劉麗傑認為，房貸利率下降疊加部分城市降首付、取消認房認貸，從實質上提高購房者的購買力，有助於加快市場成交。貝殼研究院數據顯示，6月上半月貝殼50城二手房日均成交量較5月日均水平超過20%。當前103個城市中超過四成的城市房貸利率高於下限，未來仍有降息空間，結合6月以來地方政策的支持力度也在加強，這利於6月及下半年市場交易的修復。   　　李宇嘉也認為，6月份估計是政策窗口期，表現在管理層觀察既有松綁政策（包括地方松綁、央行前期降低LPR、疫情紓困等）的效果，觀察疫情結束後的消費態勢，觀察經濟數據的變化。因此，LPR按兵不動是合理的。如果居民購房在6月份繼續下降，且跌幅超出預期，經濟數據又比較差的話，不排除7月份新一輪調整窗口出現後，LPR再啟動下調。隨著疫情結束，一攬子紓困疫情落地，加上前期央行降準、定向對樓市降息，各地前期密集紓困樓市，預計6月份樓市銷售會有明顯的好轉，特別是熱點城市。