招商蛇口回復問詢函，涉收購南油集團、前海實業資產盈利能力等

　大公房產訊  5月17日，招商蛇口發佈瞭對深交所《關於招商局蛇口工業區控股股份有限公司發行股份購買資產並募集配套資金申請的審核問詢函》的回復。 　　據瞭解，招商蛇口擬通過發行股份方式收購深圳市投資控股有限公司持有的深圳市南油（集團）有限公司24%股權、招商局投資發展有限公司持有的深圳市招商前海實業發展有限公司2.89%股權。3月27日，招商蛇口收到深交所上市審核中心下發的問詢函，要求其補充披露前期項目是否按計劃進行，以及標的資產未來持續經營與盈利能力、經營情況、核心土地使用權未來開發前景等。

　　對此，招商蛇口表示，標的資產前期項目主要為啟迪實業相關開發項目，主要包括招商局前海經貿中心一期辦公、二期公寓、三期國際學校、招商領璽傢園以及招商港灣廣場。另外，2020年下半年和勝實業開始開發招商嶸璽傢園、招商錦尚公館（前海媽灣錦璽一期）以及自貿時代中心，南油集團開始建設W7倉庫。上述項目除自貿時代中心由於體量較大且業態復雜，按計劃於2026年完工外，其他項目均按計劃實施並已完工。

　　招商蛇口認為，園區開發企業的盈利能力與房地產行業的景氣度息息相關。目前，我國園區開發公司主要以土地一二級開發為主，在盈利模式上由物業銷售、持有型物業出租等方式作為主要收入構成。園區開發企業深耕園區一二級開發的綜合開發模式下，相比招拍掛市場，其土地資源獲取成本相對較低。另一方面，園區開發企業通常具備國資背景，加之企業體內大量的持有型物業貢獻的穩定經營性收入，帶來瞭較低的融資成本。

　　通過對所在區域同類物業的經營情況調查來計算，招商蛇口表示，項目整體建成後，商務公寓、地上商業、停車位、建成後物業於2026年7月1日價值合計為約37.68億元。

　　此外，深交所要求招商蛇口結合南油集團實際業績未及前次交易評估預期的原因等，補充披露收益法下未來租金增長率水平及空置率逐漸降低的可實現性，並量化分析主要參數變動對相關資產評估值及本次交易作價的影響等。

　　對此，招商蛇口表示，報告期內，南油集團實際業績未及前次交易評估預期，主要系兩方面因素導致：一是因市場與行業波動的期間波動，導致倉儲需求以及租賃價格受到負面影響；二是為應對大市場環境影響，南油集團采用瞭提高出租率、適當降低出租租金的經營方案。截至評估基準日，隨著整體經濟逐步企穩，以及W7倉庫建成投入使用，南油集團倉儲租賃業務已回穩向好。

　　對於南油集團實際業績未及前次交易評估預期，獨立財務顧問中信證券認為，經核查主要是由於市場波動和經營策略導致，收益法下未來租金增長率水平及空置率逐漸降低具有可實現性，主要參數變動對相關資產評估值具有一定影響，但對於本次交易作價影響較小。

　　另外，招商蛇口表示，南油集團W6倉庫及輔助樓、W7倉庫位於深圳市南山區前海灣保稅港區內，主要功能定位以保稅倉倉庫為主，倉儲物流氛圍較濃厚，區域倉儲物流行業發展前景較好。截至評估基準日，南油集團倉儲物業經營情況良好，與主要客戶合作穩定。

　　基於報告期內上述情況，招商蛇口表示，在本次評估中，結合最新市場情況以及南油集團倉儲業務實際經營情況，相較前次交易評估，對主要評估參數進行瞭合理調整。

　　據悉，本次評估參數調整後，招商蛇口選取瞭租金水平、租金增長率、空置率來進行評估。其中，租金增長率由前10年每年增長率由5%調整至3%，第10年以後由每年3%調整至2%。W6倉空置率由6%調整至10%，W6倉輔助樓空置率由20%調整至10%。

　　調整後，租金分別上漲或下降5%、10%的情況下，W6和W7估值變動幅度約為-11.58%至+11.58%，南油集團24%股權的交易對價變動幅度約為-0.76%至+0.76%；租金增長率分別上漲或下降0.5%、1%的情況下，相關資產的估值變動幅度約為-5.24%至+5.90%，南油集團24%股權的交易對價變動幅度約為[1]0.34%至+0.39%；空置率分別上漲或下浮3%、5%的情況下，相關資產的估值變動幅度約為-4.93%至+4.93%，南油集團24%股權的交易對價變動幅度約為-0.32%至+0.32%。