近日,58同城、安居客在北京举办“媒体思享会”。会上重点以“二手房成交占比持续提升,新房销售如何破局”为话题,分享了58安居客研究院最新的研究成果“二手挤压系数诊断工具”,为房地产行业的未来发展带来深刻洞察。

  58安居客研究院研究总监韦谢博士认为:当前,房地产行业正处于势能转换的关键窗口期。自2021年末至今,行业数据在低位徘徊已超三年,进入底部蓄势阶段。“二手房交易已成为新房市场的驱动引擎”。


58安居客研究院研究总监韦谢博士
  “行业的关键需求发展了转变,即从增量市场、刚需为王转为存量市场、置换驱动。”韦谢分析称。

  其一,房地产开发企业从“快扩张、高周转”转向“慢节奏、稳经营”。其二,经营“火车头”从投资驱动变为需求引领。其三,市场周期趋势从把脉城市轮动向捕捉短期波动转变。如今全国市场长期低迷,走势高度趋同,但各地不时爆发短期需求脉策,这对房企的前瞻性销售策略提出更高要求。其四,主力需求从城镇化驱动下的增量市场、刚需为王,转变为存量市场由置换驱动的改善需求。

  在新形势下,行业也需要从新的维度进行分析,从而发现更多元的洞见。根据58同城、安居客平台的数据,韦博士分析认为,当前新房市场量价比长期处于低位,购房需求总量虽有下降态势,但结构上有增量。多数城市今年上半年销售数据显示,二手销售反超新房——尽管新房销量同比大幅下滑,仍有近三分之二城市二手房销量同比增长。

  从购房逻辑上看,二手房相比新房的优势日益凸显凸显。一、区位更优,相对更接近成熟片区或中心城区。二、产品多元,与近几年标准化、同质化严重的新房产品相比,二手房市场更能满足不同人群的差异化需求。三、价格弹性,交易方式自由度高、议价更灵活。四、安全交付,不必担心项目交付风险。五、心理剩余,也叫消费者剩余,当前二手市场已经经历了较大幅度的价格回撤,笋盘频出,相比于购买有限折扣的新房,“抄底”购买动辄打七折的二手房通常带来更多情绪价值。

  因此在新形势下,研究二手房的价值对开发商而言越发重要。通过对二手房挤压的诊断,可以帮助房企管理者厘清项目受到市场挤压,被分流客户的成因;更加精准地识别新房和二手市场的主力竞品;进而可以依据诊断结果进行科学决策,选择合适的营销工具。58安居客研究院通过对全国各主要城市、区域、板块,乃至典型项目的二手挤压系数进行对比研究,发现三个基本规律。第一,在空间分布上,二手挤压系数服从一线<二线<三四线;在城市内部,服从中心城区板块<外围区域板块;在区域内部,服从边缘欠开发片区<成熟片区。第二,在项目层面,环境决定命运,板块的二手挤压系数与项目强正相关。强板块弱楼盘或弱板块强楼盘的情况基本不存在。第三,较强的二手挤压环境主要成因包括,周边过多的次新房供应,户型产品趋同撞车,配套设施偏弱,价格没有明显优势等等。

  结合数据和典型案例,韦博士在研究成果分享的最后部分给出几点建议:

  (1)必须跳出地缘局限来思考竞争关系;

  (2)产品定位不能仅仅看新房,二手市场产品供需结构的调研必不可少

  (3)上述造成较强二手挤压环境的主要成因,恰恰是二手挤压下难点项目破局的突破口,项目唯有在资源、产品、价格等维度上能有独特优势,方能有效应对二手竞品分流客户的冲击和压力。

  在行业的调整期,对二手房市场的深入洞察和对新房销售破局的探索,将给行业发展提供了新的方向。未来,58同城、安居客继续加强对市场的分析与研究,充分发挥对新房销售的驱动作用,助力房企创新发展模式,提升产品品质和服务水平,共同为房地产行业的稳定发展营造良好的环境。

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