中國金茂：卓越產品引領市場，攜手團隊共築可持續未來

在快速变化的房地产市场环境中，如何实现持续成长与发展，是每个房企都需要深思的问题。

　　作为高端物业的领跑者，中国金茂以其独特的产品线、强大的团队执行力，为行业树立了可持续发展的典范，也成为公司业绩强有力的后盾。

　　近日，中国金茂控股集团有限公司（简称中国金茂，股票代码：HK.00817）发布2024年中期业绩。报告期内，公司实现收入219.75亿元，公司所有者应占溢利10.1亿元，同比增长133.31%；扣除投资物业公平值亏损/收益的本公司所有者应占溢利为11.0亿元，同比大增174%。可以看到，虽然房地产市场仍处于调整期，但中国金茂依然交出亮眼的成绩。


（中国金茂业绩发布会现场，企业供图，下同）
　　除了对房地产市场风云变幻保持敏锐洞察力和迅速响应能力，旗下项目优质交付带来的良好口碑，以及企业战略的适时调整升级，都是中国金茂稳中有进的关键。

　　府系七开七捷

　　房地产从“大干快上”的规模化时代过渡到平稳发展的品质时代。对于开发企业来说，抓住客户的需求痛点，关键是产品能不能匹配新形势下的市场需求。未来，产品力不仅决定了房子的未来价值，还将拉开房企之间的差距。

　　今年年初，中国金茂正式发布“金玉满堂”四大产品线，成为今年首家发布新产品战略的房企。

　　其中，“金”指的是已经进化到3.0的“金茂府系”，以科技为核心，全维度提升，为高知及财智家庭营造“自然生长的社区”；“玉”是建立在国际视野、东方审美下的返璞归真，为静奢派人士打造“璞”系高定生活；主打时尚、精致、潮流的“满系”，寻求为悦己派带来精神共鸣；“棠系”以全龄友好为底色，倡导家庭陪伴、亲子成长和元气活力。

　　产品的迭代升级也让中国金茂取得了优异的销售业绩。

　　2024上半年，中国金茂录得签约销售额445亿元，排名较上年度提升一位至行业12位，稳居TOP15阵营；核心归母净利润（不含投资物业公平值收益）同比大幅上涨174%。另据披露，公司上半年累计回款413亿元，回款率93%，维持行业较高水平。

　　值得一提的是，在金茂府系3.0不断升级的同时，中国金茂的府系产品交出了“七开七捷”，其中包括指的是上海中环金茂府、杭州上城金茂府、上海张江金茂府、南京桃园金茂府、天津体北金茂府、西安科技路金茂府、苏州狮山金茂府。

　　在这七座金茂府中，上海中环金茂府、杭州上城金茂府、上海张江金茂府、南京桃园金茂府首开去化率均达100%，天津体北金茂府、西安科技路金茂府、苏州狮山金茂府也位列所在城市的板块新房销冠。


（上海中环金茂府会所实景图）
　　一位高端物业资深操盘手认为，金茂府持续热销并在全国主流城市复制，有以下几个原因：

　　产品标准化与可复制性：金茂府经过多年的打磨和迭代，已经形成了标准化的产品体系和开发模式。这种标准化不仅体现在建筑设计、户型规划、装修标准等方面，还涵盖了绿色科技系统的应用、智慧化管理等多个维度。金茂府在不同城市、不同地块上都能够实现快速复制和落地。

　　品牌影响力和市场认可度：金茂府多年来建立了卓越的产品力和品牌影响力，使得金茂府在复制过程中更容易获得消费者的信任和青睐，从而降低了市场推广的难度和成本。

　　选址策略与地段优势：金茂府在选址上遵循“主流城市的核心地段，打造地标项目”的原则，这使得其项目在复制过程中能够充分利用地段优势，吸引更多的高端客户和投资者。

　　专业团队与技术服务支持：中国金茂拥有一支专业的开发团队和技术支持体系、服务体系，能够确保金茂府在复制过程中保持高品质和一致性。

　　产品创新与复制性持续领先

　　新产品线“玉”所代表的璞系、“棠”所代表的棠系，在上半年实现了从战略发布到落地呈现的高质高效兑现。上半年，首个璞系项目西安璞逸曲江，先后两次开盘，两开两罄，逆市热销15亿元。


（西安金茂璞逸曲江效果图）
　　棠系产品定位为城市改善家庭打造全龄友好的社区。首个项目天津金茂晓棠落地在金茂深耕多年的天津上东金茂智慧科技城。项目冲破天津楼市的低迷态势，首次开盘去化192套房源，一小时即告售罄，热度与口碑持续上升。


（天津上东金茂晓棠实景图）
　　在业内人士看来，璞系、棠系产品热销的核心因素在于精准的市场定位、卓越的产品设计、高品质的产品质量、强大的品牌影响力以及持续的科技与创新。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，第一，最近两年整个房地产市场的逻辑更趋向于改善型、高端化产品，具有的保值、增值属性，以及稀缺性的房屋，其市场认可程度非常高。对于中国金茂来说，其产品线与当前市场需求周期的逻辑吻合，具有非常好的导向，同时也带来了非常好的市场效应。

　　第二，经过近年来房地产市场的深度调整，不少房企的不少产品线已经停了，而金茂的产品线具有比较稳定的价格，持续存在的产品线也吻合市场需求，从这一角度来看，中国金茂的产品线在后续市场中会有更大的优势。

　　多线条发展
　　助力中国金茂稳健发展

　　财报显示，截至2024年6月30日，中国金茂整体销售毛利率为16%，较上年同期基本持平。

　　此外，中国金茂在“降本”方面也有明显收获。截至2024年6月30日止六个月，中国金茂管理费用、销售费用、财务费用较去年同期分别下降34%、19%、13%。

　　同时，中国金茂的投资标准也在稳步增高。

　　管理层在业绩发布会上表示，当前集团在手货值有3000多亿，整体能够满足未来两年的销售问题，目前来看至少能满足18个月到20个月的销售周期。

　　未来，中国金茂的投资规模将保持相对稳定，每年权益投资额稳定在200亿左右。

　　第三，“谋定而后动”，强化投研团队建设，加大对城市板块和项目的研究。在投资阶段可研阶段把全项目周期的问题考虑清楚，没考虑清楚不拿。

　　在高标准、严要求下，中国金茂今年上半年成功获取西安金茂璞逸曲江、成都金茂璞逸锦江、济南保利金茂琅誉和成都市武侯区外双楠34亩地块。

　　同时，中国金茂还致力于打造业绩增的第二增长曲线。当前，中国金茂旗下上市公司金茂服务发展态势良好，上半年实现营业收入同比增长10.2%；净利润同比增长21.9%；总合约面积较2023年底增长10.3%，在管面积较2023年底增长16.5%。基础物管收入同比增长34.6%。

　　商业地产方面，上半年金茂商业营收同比增长13%，销售额同比增长11%，EBITDA同比增长75%，固定租费同比增长12%。

　　在酒店经营领域，中国金茂旗下核心酒店依然保持行业领先水平，上半年一线商务酒店收入逆势上涨。另据第三方数据显示，中国金茂旗下酒店好评率达93%，位于行业第一。

　　对于一家上市房企来说，绿色健康的财务指标必不可少。财报显示，截至2024年6月30日，新增境内融资平均成本仅3.28%，境内外新增融资平均成本3.66%，维持较低水平。

　　债务方面，中国金茂于2024年6月30日的负债总额为3025.46亿元，其中一年内到期债务占比由上年的19%进一步降至15%，外币债务占比则由29%降至26%，平均债务期限为6.02年。

　　同时，中国金茂在多个领域和维度上均获得了较高的评级和认可。中国金茂连续多年入围“中国500最具价值品牌”榜单，品牌总价值持续提升。国际权威指数公司MSCI（明晟）将中国金茂的ESG评级上调至A级，连续两年实现评级跃升。