主樓佈陣/租金回報升 吸引投資者入市\美聯物業住宅部行政總裁（港澳） 佈少明

　　港股在新一年表現未如理想，樓市近期新盤交投則漸見起色，而二手市場雖然仍處於整固局面，但從節節上升的睇樓量反映，購買力有回流二手的跡象，相信成交有望回升。綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑過去一周（1月8日至1月14日）合共錄60宗成交，較前一周（1月1日至1月7日）的52宗按周增加約15.4%，創自去年4月上旬後的九個月新高水平。

　　相對而言，租務更是持續活躍，租金升幅未見盡頭，足見市場剛需依然強勁。回顧2023年美聯“租金走勢圖”表現，租金自2月私人住宅呎租開始上升，連升十個月，至12月份終按月輕微回落約0.1%，全年上升約6.8%，創六年來最大升幅。

　　租金向好，自然帶動租金回報率表現。在樓價下跌之際，流轉率較高的本港十大藍籌屋苑，自然是值得買入收租的首選之一。根據美聯物業研究中心資料，近期本港十大藍籌屋苑租務回報亦隨租金水平同步上升。在十大屋苑中，逾3%租金回報率屋苑數目，由2022年12月兩個大幅增至去年12月八個。

　　在眾多蓋籌屋苑之中，沙田第一城去年12月租金回報率錄得約3.92%，逼近4%水平，為十大屋苑之中最高；美孚新邨以3.74%排第二位；黃埔花園、康怡花園、嘉湖山莊、映灣園、麗港城及新都城均超越3%；至於太古城及海怡半島則分別錄2.96%及2.76%。除瞭十大屋苑外，市場上不乏租金回報率不俗，同時升值潛力兼備的屋苑，有意買樓收租的準買傢宜多做功課，趁當下淡市加快“尋寶”步伐。

　　相較之下，樓價則未見回升的跡象。“美聯樓價指數”最新報136.55點，按周跌0.28%，連跌二十二個星期；較四周前跌1.79%；2024年迄今跌0.73%，創逾七年新低。“美聯信心指數”最新報58.3點，按周跌約0.7%，亦反映部分急於沽貨業主減價、減價盤增，令信心指數在連升三星期後回落。從另一角度來看，樓價續跌極可能成為買傢入市的誘因。

　　“供平過租”或重現

　　租金及租金回報上升，除瞭反映住屋的需求熾熱之外，更重要的是有機會吸引長線投資者及用傢齊齊入市。現時住宅的租金回報已較之前吸引，加上美國政府極有可能於今年上半年減息，息口向下、供樓負責自然減少。此消彼長，“供平過租”的情形極可能在不久的將來重現，成為扭轉目前樓市局面的重要因素。