2024展望之地價收入/私樓供應充裕 土地市場料延續淡風

　　圖：旺角洗衣街商業地皮以超過47億億元批出，每呎樓面地價僅3103元，為九龍區逾21年新低。

　　自2022年踏入加息周期，加上疫情對經濟沖擊，大部分發展商賣樓陷入困境下，投地意欲“淡如水”，致令2023年出現罕見的土地流標潮，多達6幅土地流標，涵蓋特區政府地皮及一鐵一局項目，導致2023年地價收入創十四年來新低，截至2023年12月底止僅逾330億元，按年劇減近一半。業界估計，發展商庫存充裕，以及短期推地步伐放慢，土地市場淡風可能延續至2024年上半年。\大公報記者 林志光

　　2023年土地流標潮由在1月初截標的赤柱環角道豪宅地揭開序幕，縱使所得4份標書均來自擁雄厚實力的長實（01113）、新地（00016）、嘉華國際（00173），及信置（00083）夥鷹君（00041）所組財團，然而一眾發展商爭地意欲不高，競投價均未達底價。

　　潤發貨倉百億補價去年入賬

　　赤柱地流標隨即產生骨牌效應，市建局觀塘市中心商業重建項目，以及港鐵（00066）大嶼山小蠔灣車廠首期商住項目緊接於2月份雙雙流標收場。2023年最後1幅流標的土地是港鐵招標的大嶼山東湧東站首期商住項目，更是在無發展商入標下被迫收回。全年內3大土地供應來源均現流標情況，及發生6次流標事件，均是前所未見。

　　此外，由於缺少鐵路項目的補地價收入，發展商在樓市前景難卜的困境之下，不大願洽商換地及修改地契來增加住宅地皮的儲備，幸於2022年底達成換地協議的長沙灣潤發貨倉商住重建項目，逾百億元補地價延至2023年初才入賬，2023年來自換地及改契所收的補地價才可約達200億元，然仍按年減逾四成。正因各類土地供應來源的地價收入均差強人意，2023年總地價收入隻約330億元，同樣是十四年來新低。

　　仲量聯行倡恢復勾地表機制

　　仲量聯行估價咨詢部資深董事區建強認為，高息環境及新盤銷情疲弱，令發展商在招標地皮時更趨保守，預計未來數月有更多地皮流標。特區政府應適時檢討土地政策，包括可考慮恢復勾地表機制，增加成功售出地皮的機會，避免流標對市場造成負面的連鎖效應。

　　高力亞洲估價及咨詢服務行政董事周若瑜表示，2023年6幅土地流標，是本港土地供應史上，出現最多流標次數的一年。主要是目前發展商投資大型發展項目面對不小壓力，包括新盤市場整體銷售反應淡靜、令發展商積存不少貨尾單位。未來兩至三年的新供應又多、高息環境又加重資金成本；加上某些地皮的長發展期所增加風險等，均降低發展商投標意欲。

　　周若瑜又謂，市民入市心態仍保守下，估計2024年樓價下調趨勢持續，更影響2024年地價表現。資料顯示，現時私人住宅現樓貨尾約1.8萬個，待售樓花約6.8萬個，兩者均處於偏高水平。