2023回顧之二手樓市/息口見頂 明年樓市料價量齊升

　　圖：今年住宅樓市價量俱跌，業界期望隨著息口見頂，明年樓市可否極泰來。

　　2023年樓市可謂“先甜後苦”，今年初通關帶來的升勢隻屬虛火，受到美國聯儲局年內4度加息拖累，通關利好因素全數抵銷，樓價掉頭向下，中原城市領先指數CCL今年累跌5.2%，指數創近7年新低。展望2024年，由於美國聯儲局12月議息後突然“轉鴿”，利率回調現曙光，地產界人士認為若銀行定期存款息回落，有助資金流入房地產市場，明年樓市將價量齊升。\大公報記者 林惠芳

　　踏入2023年，復常通關為樓市短暫沖喜，二手隨即迎來小陽春。據中原地產住宅部數字，今年3月份二手住宅買賣登記突破5000宗，成為年內最旺的一個月。

　　然而，美國3月份爆出大型銀行倒閉事件後，聯儲局同月又再宣佈加息，準買傢入市態度隨即變得審慎，二手交投應聲下挫，4月份二手住宅登記量跌至約3400宗，按月大減約38%。

　　二手住宅登記3.6萬宗 27年最少

　　美國加息步伐未停，今年5月再度上調0.25厘，為今輪加息周期第10次上調，累計合共加息5厘，在息差擴闊下，本港大型銀行亦宣佈上調最優惠利率（P），業主供樓負擔大增，資金寧願流入高息定期存款避險，用傢憂樓價未跌完，選擇由買轉租，導致二手住宅交投低位徘徊。

　　踏入下半年，聯儲局7月再次加息，本港大型銀行隨即上調按息至3.625厘的15年高位，樓市氣氛更見低沉。發展商為免囤貨，爭相以低價推盤，其中油塘親海駅8月初公佈的首批價單，折實平均呎價不足1.5萬元，比市區新晉二手屋苑低逾兩成。在多個新盤低價搶客下，二手陷入捱打局面，10月註冊量跌穿2000宗，隻有約1948宗。而截至12月28日，今年二手住宅買賣登記隻有約3.64萬宗，較2022年的3.74萬宗再跌2.7%，為1996年有紀錄以來新低。

　　樓價方面，外圍政經局勢不明朗，動搖投資者信心，資金紛紛湧入高息定期存款避險，用傢於高息環境下亦抱觀望態度，個別心急套現的小業主選擇劈價賣樓，拖累資產價格受壓。參考中原城市領先指數CCL，今年初通關復常帶動樓市出現小陽春，CCL於4月初升見168.4點，短短約4個月反彈7.4%，惟已屬年內高位，指數其後一直反復向下，今年10月升幅已完全蒸發，第四季更倒跌，12月更失守150點大關。CCL最新報148.59點，今年累跌約5.22%，創近7年新低，較2021年8月歷史高峰下挫22.3%。

　　減辣效應 交投量反彈

　　值得留意，新一份施政報告為樓市“減辣”，樓市觀望氣氛明顯減退，今年11月二手住宅買賣登記重上2000宗，按月增加14.9%。惟港股表現疲弱，引發負財富效應，加上新盤持續低價搶客，二手樓價跌勢未扭轉。

　　不過，息口走勢直接牽動樓市表現，美國今年最後一次議息突然“放鴿”，聯儲局官員更預計明年減息0.75厘，為本港樓市帶來一絲振奮。回看今輪加息周期，美國累加11次共5.25厘，香港加息隻有5次、合共0.875厘。

　　有地產界人士分析，即使美國明年減息，香港減息步伐未必一致，按息未必同步下調，但隨著息差收窄，銀行或調低定期存款利率，現時停泊於銀行定存的資金，將尋求其他投資出路，加上特區政府“搶人才”措施，帶動香港專才人口增加，各項因素均利好明年本港樓市。