財經分析/存量房貸利率有望下調\李靈修

　　圖：人行多次呼籲加大信貸投放力度，當中下調存量房貸利率的呼聲最高。

　　在本次召開的金融部門聯合電視會議上，有關“調整優化房地產信貸政策”的表述引起外界高度關註。事實上，本月人民銀行已連續“喊話”多次，要求商業銀行加大信貸投放力度。而“下調存量房貸利率”的市場呼聲最高，在當下環境中，此舉對穩增長與防風險都具有重要意義。

　　8月1日，人民銀行2023年下半年工作會議就指出，下半年要支持房地產市場平穩健康發展。因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。”

　　8月3日，人行新任行長潘功勝在主持召開金融支持民營企業發展座談會上，再次要求“要精準實施差別化住房信貸政策，滿足民營房地產企業合理融資需求，促進房地產行業平穩健康發展。”

　　8月18日，人行發佈二季度貨幣政策報告，其中新增瞭“因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求”的表述。須註意的是，本次報告不再強調信貸投放的節奏和力度控制，體現出人行對於加大信貸投放力度目標重視程度的加深，寬信用支持方向更為明確。

　　目前銀行對於房地產信貸支持主要通過兩項結構性工具：保交樓貸款支持計劃；租賃住房貸款支持計劃。但目前樓市需求低迷，急需“工具箱”提供更多政策支持。7月份社融數據顯示，住戶貸款減少2007億元（人民幣，下同），同比多減3224億元，其中，中長期貸款減少672億元，同比多減2158億元。鑒於中長期貸款主要來自房貸，這也反映出居民加杠桿購房意願明顯偏弱。

　　降購房成本 扭轉市場預期

　　有序下調存量房貸利率，無疑會降低居民實際購房成本，扭轉房地產市場預期。存量房貸利率現按照“5年期LPR+點差”的方式計算，銀行可與房貸居民“協商變更”點差水平，又或者以“統一打折”的方式進行調降。有券商進行估算，存量房貸利率平均每下降10個基點，有房貸的城鎮傢庭每年就能節約389元的利息支出。

　　當然，作為銀行核心優質的資產，存量房貸利率的調整將對銀行淨息差產生影響。截至2023年3月，商業銀行的平均淨息差已突破“安全線”1.8%，降至1.74%水平。也因此，隨著存量房貸利率的調整，內地存款利率或也存在下降空間。