樓按明曦/購入村屋前須做足功課\經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

　　村屋環境清幽，實用率高，售價親民，一直不乏捧場客。近日南丫島有600方呎村屋以“車位價”230萬元開拍，旋即引來網民熱烈討論。村屋入市門檻低，但亦有不少註意事項，本欄整理五項要點告之讀者諸君。

　　（1）村屋分為“舊屋地”、“祖堂地”及“丁屋”。市場最常見的村屋大多為“丁屋”，新建成的丁屋須於五年後及補地價方可轉售。另外，除瞭仍有轉讓限制的村屋，未獲得滿意紙的村屋樓花，銀行一般也不會承造按揭。

　　（2）特區政府於7月放寬按揭成數，村屋同樣受惠，樓價1125萬元或以下，最高可承造八成按揭，首置人士更可申請最高八成半按揭（須固定收入／上限900萬元）；樓價1715萬元或以下，最高可承造八成按揭（上限1200萬元）；樓價3000萬元或以下最高可承造七成按揭。

　　（3）按揭年期方面，村屋一般以25年為上限，部分銀行可提供長達30年的年期。如透過按揭保險承造高成數按揭，因按揭保險公司設有樓齡上限，還款年期會以“55年減樓齡”，意味著25年樓齡以上的村屋，還款期將少於30年，每月還款額及入息要求亦會隨之增加。

　　（4）由於村屋交投較疏落，令銀行較難估價，加上物業質素參差，一般會出現估價不足的情況，建議多找幾間銀行，並選擇最合適的一間，同時亦要預留額外的首期資金。

　　留意有否牽涉業權地權路權

　　（5）購入村屋要留意屋契有否牽涉業權、地權或路權等權狀問題，銀行亦會確保買傢擁有相應的使用權，才會審批其按揭申請。另外亦有部分村屋涉及僭建物，銀行或會到場視察及驗樓，如發現問題，或會要求買傢簽署拆除同意書，否則會影響到估價及按揭審批。

　　村屋的按揭申請較一般私樓復雜，註意事項較多，建議有意購買村屋的人士多做資料搜集，並預留額外現金流以備不時之需。此外，建議買傢預留最少兩個月時間處理買賣及按揭事宜，有需要亦可尋找專業的按揭中介作詳細查詢。