天風觀察/一線城市房策放松步伐審慎\天風證券首席宏觀分析師 宋雪濤

　　圖：省市部委房地產政策方案表態與定調

　　7月24日中央政治局會議關於房地產，提出瞭“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”的新論斷。自此，各地房地產政策開始逐步調整優化。據筆者梳理，其後共有30個會議和政策提及瞭房地產問題。從政策層級來看，中央部委和一線城市對地產政策調整優化偏向於表態和定調，而省級政府和二三四線城市偏向於出臺具體方案。

　　從統計來看，未來可能繼續出臺的地產放松性政策主要包括降低首付比例、降低房貸利率、稅費減免、認房不認貸、信貸支持、放松落戶等。具體到城市層面：

　　一線城市：以表態為主，對房地產政策的實際調整仍較為謹慎。在7月28日住建部召開企業座談會以後，北上廣深先後表態支持或滿足剛性和改善性住房需求。但截至目前，四個一線城市中，僅深圳出臺瞭具體的方案，宣佈提高住房公積金租房提取額度，政策力度相對較小。

　　二線城市：地產政策的調整較為積極。政治局會議以來，共有6個城市出臺瞭7項房地產相關的政策，分別是重慶、鄭州（2項）、南京、合肥、沈陽、西寧，且均涉及具體的方案。其中被提及次數較多的方案，主要是放松公積金使用條件（4次）、購房補貼（3次）。

　　三線城市：政治局會議至今有3個三線城市（金華、贛州、惠州）出臺瞭放松性房地產政策，具體方案包括稅費減免、房票或貨幣安置、帶押過戶等，被提及次數較多。

　　四線城市：政治局會議至今，共有6個四線城市出臺瞭房地產調整政策，其中提及放松公積金使用條件、稅費減免較多。

　　目前市場關註度比較高的“認房不認貸”，主要是在江蘇、河南、重慶、鄭州、梧州的文件中被提及，其中重慶也僅僅是針對公積金貸款置換商業貸款放開瞭認貸的限制，整體來看“認房不認貸”的推進目前仍較為謹慎。而發放購房補貼、放松公積金使用條件是目前主要的調整方案。尤其是購房補貼，比如浙江金華對今年8至9月購房的居民根據面積不同發放合同成交金額0.8%至1.2%的補貼，浙江蘭溪對今年8至9月購買新房的居民發放合同成交金額1%的補貼。不過，其餘地區尚未明確購房補貼的具體金額，政策效果仍有待進一步觀察。

　　總結來看，近期出臺的房地產政策有以下幾個特征：

　　首先，從房地產政策調整進度來看，一線城市普遍較為謹慎，可能與一線城市財政壓力相對較小、房地產政策對其他城市的虹吸影響較大有關，二線城市則更加積極，三線、四線及以下次之。

　　其次，二線城市更傾向於通過放松公積金使用條件、發放購房補貼的方式來進行調整，三線城市以稅費減免、房票或貨幣安置、帶押過戶為主，四線及以下城市則提及公積金政策、稅費減免較多。

　　再次，降低首付比例、放松落戶、取消限售仍然較少，尤其是取消限售。政治局會議以後僅鄭州在推進，在居民預期偏弱的情況下，取消限售導致拋售加劇可能是地方政府最主要的擔憂。

　　從近期部委、地方所出臺的房地產政策來看，筆者對接下來房地產政策有三個推斷：

　　第一，預計推進節奏相對平緩，大幅、快速放松的概率有限。正如政治局會議所說，中國房地產市場的供求關系已經發生瞭重大變化。筆者認為，在潛在購房需求將呈L形回落的情況下，過去很多調控政策在新形勢下可能會呈現出與以往不同效果，新的經驗規律需要地方政府在實踐過程中逐漸摸索總結，因此漸進地推動可能更加合適。

　　第二，預計推進方式仍以因城施策為主，出臺全國統一放松政策的概率有限。房地產政策的效果關鍵在於對人口的吸引力。過去人口持續增長、城鎮化斜率持續提升，多數城市人口淨流入，政策調控的效果對多數城市來說基本趨同。當前人口已經開始負增長、城鎮化斜率也在放緩，不同城市吸引產業、人口的稟賦和能力各不相同，城市之間的差異性可能會進一步凸顯。

　　第三，預計一線城市政策放松仍會較為謹慎。在房地產市場從增量市場轉變為存量市場的過程中，由於一線城市對人口的吸引力仍然較大，在總的潛在需求趨於回落的情況下，筆者預計一線城市對其他城市的影響也將從之前的“帶動”轉變為“虹吸”。

　　一線城市房地產政策如果在當前的情況下快速、大幅放松，可能並不利於全國房地產市場的企穩，預計仍會較為謹慎地推進。筆者預計一線城市可能會因區施策、由邊緣區域向核心區域逐漸調整；從手段上看，有序落實“認房不認貸”、支持真實改善需求的可能性相對更大，放松限購、限售的可能性較小。