圖：城中村改造不單可改善居民的居住環境，亦能促進固定資產投資，從而推動經濟修復。
城中村改造不僅可改善居民居住環境、提升城市面貌，同時有望促進固定資產投資、推動經濟修復進程。但相較於棚改，其資金來源、項目體量以及對居民的補償方式均有不同。經筆者測算，城中村改造需要的建安投資費用可能達到萬億級規模，考慮房屋銷售等因素，預計每年對於信貸拉動的規模在1500億元（人民幣，下同）至5000億元區間內。
“十四五”規劃開啟以來，城中村改造便成為新的政策重點之一。2020年《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》發佈，其中明確指出加快推進城市更新，改造提升老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能。其後，發改委、住建部等部門也出臺相關文件，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續模式，健全城市更新多元投融資機制等。今年4月召開的政治局會議要求在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，隨後政府部門也開始出臺各項政策方針，加快落實這一目標。7月21日國務院常務會議又審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。
融資來源更趨多元
“城中村”一般是指在城鎮建成區或城鎮規劃區范圍內，由於耕地被征用等原因，農民轉為城鎮居民後仍在原村落居住而演變成的居民區，其土地性質依然屬於集體所有，對於住房往往是自建住房，居住環境通常不及所屬地區的其他城市區域。我們簡單以自建住房代表城中村土地，根據第七次人口普查數據，其在城區住房中的占比約10%。
“棚改”時期主要通過地方政府購買服務來融資，而本輪城中村改造強調多元投融資機制，鼓勵和支持民間資本參與。2015年“國發37號文”為棚改提供瞭一條有效的融資路徑，即政府購買棚改服務。此後，地方政府通過棚改貸款與棚改專項債等方式融入資金後再推動當地項目建設，人民銀行也借由PSL（抵押補充貸款）為政策提供瞭低成本的資金支持、為市場投放瞭基礎貨幣。但在城中村改造過程中，《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》則指出，要“多渠道籌措改造資金”，參考目前部分城市項目推動經驗，財政及準財政資金規模有限，主要發揮杠桿作用以引進社會資本，銀行信貸、債券、城市更新基金等將起到更大的支撐作用。
城中村改造與棚戶區改造所針對的城市、修繕的力度均有不同，預計整體投資體量不及棚戶區改造。棚戶區改造主要集中在三四線城市和縣城，而本輪城中村改造則針對超大城市和特大城市。此外，根據《2022年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》，改造城中村需要因地制宜，應當“註重修繕改造既有建築，防止大拆大建”。筆者預計，本輪改造不會出現大范圍整體拆除重建的模式，要與保障性住房建設結合，堅持“留改拆”並舉；同時公共配套設施的建設也必須兼顧，城中村改造中住宅業態占比不會過大，關鍵在於改善居民生活環境、促進城市內需增長。實踐過程中，有些地方政府可能比較青睞拆除新建，因為拆除新建或許能帶來增量土地出讓金收入，但趨勢上整治提升占比將會不斷提高。
“棚改”時期主要采取貨幣化安置，而本輪城中村改造中對居民的安置方式更多樣。常見的拆遷安置補償方式有兩種：貨幣化安置和實物安置。“棚改”時期貨幣化安置補償占比較高，本輪城中村改造尚未有指導文件明確補償方式，但考慮到目前地方財政壓力較大，土地出讓金收入有所下滑，筆者預計貨幣化安置規模有限。參考目前部分地區改造經驗，可以通過“房票”或者房屋產權置換實現實物補償。例如，上海“城中村”青浦徐涇老集鎮動遷居民全部原址安置；河南省南陽市城中村改造被征收房屋的補償安置，可采取貨幣補償或產權調換方式，由被征收人自行選擇。
商品房價值10萬億
想要知道城中村改造可帶來多大規模的信貸增量，需要將這個問題拆解為三個部分：1）參與改造的總面積；2）這部分改造將帶動的建安工程投資額及房屋住宅建成後銷售額；3）投資額與銷售額中信貸的占比。
本輪城中村改造主要面向超大特大城市，我們以國務院發佈的《關於調整城市規模劃分標準的通知》為標準，判斷城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市。根據《2021年城市建設統計年鑒》，截至2021年末，全國共有超大城市8個（上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢）；特大城市11個（杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱）。如果根據第七次人口普查數據來判斷，名單會出現一定的調整，預計最終超大特大城市共21個。
我們以《中國人口普查年鑒─2020》公佈的結果進行測算，除瞭直轄市數據可以直接獲得外，對於其他地級市的自建住房面積和傢庭戶戶數，以其所屬省份的自建住房占比來替代，並用地級市在省份中的人口占比估算當地的傢庭戶戶數。最後，假設每戶自建住房的面積和全省／直轄市的平均每戶住房面積一致，測算得出自建住房面積可能超過3.5萬億平方米。其中，武漢、杭州、深圳、廣州的城中村規模較高。
我們用前文估算的各地城中村面積乘以當地住宅建安工程的平均造價，考慮到改造過程還涉及瞭拆除等流程，在最終費用上上調50%，得到整個建安費用大約在1萬億元以上。再以各地最新的住宅平均交易價格為準，假設改造完成後容積率不變，則對應的商品房價值規模為10.6萬億元。
考慮到城中村改造堅持“留改拆”並舉，各地也都強調不搞大拆大建，實際建安的費用可能不會完全達到測算的水平，因此增加瞭四檔修繕強度水平，代表不同的情況。同時考慮到項目開發過程中，開發商需要投入一部分自有資金，政府部門也可能提供一部分補貼支持，因此信貸資金在所有來源的資金裡的占比也存在較大分化，我們假定占比可能主要分佈在60%至75%區間內。綜合來看，整個開發過程對於信貸資金的需求可能在3000億至8000億元區間內。
考慮到政府可能采取貨幣安置或房票安置等方式，城中村居民需要動用自有資金的比重極低（有可能存在改善性住房的需求），我們假設這部分均來自於貸款；另一方面，改建後的住房容積率很可能有所提升，除瞭原有居民外，也可能吸引新的居民入住，以前文測算的容積率不變的房屋銷售價值為基礎，假設容積率提升一定比例後，這部分非原城中村居民購房資金均來自於按揭貸款。兩類情況結合，新建的住宅房可能拉動按揭貸款的體量在1萬億至5萬億元區間內。
每年拉動信貸5000億
參考部分地區已經出臺的改造方案（例如上海“兩舊一村”改造“三步走”，計劃到2032年，“城中村”改造項目全面完成；廣州提出，至2035年，擬推進舊村莊舊城鎮全面改造與混合改造項目297個），筆者認為城中村改造將是一個較為長期的工程。同時，政策要求推進節奏上穩中求進、積極穩妥，成熟一個推進一個，所以我們預計對於投資的拉動不會集中在前期。假設整個項目歷時10年，且節奏均勻推進，那麼每年對於信貸拉動的規模在1500億元至5000億元左右，對於整個信貸增速的拉動並不明顯，但可持續性更強。
城中村改造的短期影響主要表現為提振市場預期，雖然項目有助於改善居民居住環境、提升城市面貌，同時促進固定資產投資、推動經濟修復進程，但政策效果需要更長的時間逐步顯現。從對城中村改造的特點及測算來看，規劃聚焦超大特大城市，改造修繕方式多元，節奏穩健周期偏長。因此，其年化項目體量和投資規模可能偏小，短期以預期提振為主，難以直接改變地產行業和宏觀經濟的情況。但筆者認為城中村投資的有效性和可持續性更強，將對於超大特大城市發展帶來深遠影響。
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