主樓佈陣/港樓價下季有望觸底反彈\美聯物業住宅部行政總裁（港澳） 佈少明

　　圖：油塘新盤吸引近4萬張入票，同時也意味著之後有數以萬計向隅客，回流其他新盤及二手市場。

　　本港樓市於年初曾因為通關而一度“額量齊升”，但是踏入次季後反彈力道減弱，樓價近期更持續回軟。縱觀今年首7個月本港樓市的表現，無論新盤及二手的成交金額及宗數皆遜於預期，固然比不上2021年的大旺市，甚至遜於2020年疫情期間，僅略優於去年同期樓市“冰封”時，實屬始料不及。這反映出，在美聯儲加息及經濟復蘇緩慢等因素的壓力下，香港樓市欠缺持續上升的動力。

　　誠然，近期樓市是利淡因素主導，但筆者相信，低迷僅是暫時，待累積的購買力受利好因素刺激而釋出，樓市即迎來新一波升浪。而“轉角”或於四季度出現。有此樂觀預期的原因有很多，其一是屆時美國加息期或已宣佈結束。美國最新公佈7月CPI（消費物價指數）按年升3.2%，升幅少於預期，反映通脹數據基本上在於預期之內，雖然距離減息遙遙無期，但已令持續加息的壓力稍減。

　　睇好四季度樓市更重要原因是，中央政府已明確表示各地區松綁樓市，以助提速經濟增長，住建部亦提出進一步放寬限購措施。北京、深圳、廣州三大城市已表態支持優化房策，將結合當地實際情況盡快推出有關政策。在正常情況下，香港特區政府亦應該從速跟進，配合國策提出有效的振興樓市措施。最快相信可於10月的施政報告中提出相關措施，為本港樓市註入一枝強心針。

　　新盤折讓幅度擴大

　　事實上，新盤市場已經火熱起來，油塘“平爆”新盤以近4萬張入票成為“歷史票王”，隨時引爆後市，或有數以萬計向隅客回流其他新盤及二手屋苑，為樓市帶來新的購買力。筆者尤其看好新盤市場，皆因“價低量足”。新盤價於去年三季度已出現折讓，至今年二季度平均折讓幅度介乎1.2%至2.9%；但隨著新盤“折讓價”擴大，今年7月新盤更跌至6.7%。加上近期市區新盤以震撼價吸客，料三季度新盤折價更有機會擴大至10%，屆時新盤折讓價將創有紀錄以來最高水平，令購買力持續傾斜向一手，下半年的新盤成交量極有機會高於上半年，而全年的新盤成交有望達至1.4萬宗或以上。

　　基於以上原因，筆者認為下半年樓價走勢將呈“先低後高”走勢。2023年迄今升幅已經收窄至3.8%，在新盤“平爆”攻勢下，相信未來一兩個月，仍有機會下跌，然後於四季度觸底反彈。即使最保守估計，樓價全年仍將有約5%升幅，如真的有合適的政策扶持，樓價升幅或有望升至約10%，即四季度樓價或升約3%至8%，視乎房策及息口走勢而浮動。