平心而談/內地現在宜推房產稅嗎？\獨立經濟學傢 任澤平

　　圖：考慮到當前內地經濟復蘇初期，房地產市場還未走出困境，市場有建議房地產稅試點應暫緩。

　　春節後，房地產短暫小陽春，但進入4月後，環比放慢，樓市持續復蘇動力略顯不足。4月25日，自然資源部部長在全國自然資源和不動產確權登記工作會議上宣佈，中國全面實現不動產統一登記。

　　筆者認為，不動產統一登記是收房地產稅的必要非充分條件，後續若要收稅還得走立法流程。不過，熱點城市試點可能會先行，比如廈門、深圳等。考慮到當前經濟復蘇初期，房地產市場還未走出困境，建議房地產稅試點應暫緩，服從全力拼經濟的大局，當務之急是把發展放在首要任務。待經濟全面恢復之後，再探索試點開征房地產稅，事有輕重緩急。對當前房地產市場而言，最重要的還是提振樓市信心。

　　長期來看，土地財政向房地產稅轉型是大勢所趨，筆者對此有五大判斷：

　　1）房地產稅試點的主要原因：地方財政吃緊，房地產大開發時代落幕，進入存量房時代，需要籌集新的財源，一些城市房地產市場蕭條、土地大面積流拍、中小企業經營困難等對地方財政沖擊較大；落實“房住不炒”，調控房價，“引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展”。

　　2）試點地區：應該以房價上漲壓力較大的熱點城市為主，比如長三角、珠三角、京津冀等地區及部分區域中心城市；預計北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州、寧波、蘇州、東莞、三亞、海口、成都、西安、廈門等熱點城市，逐步納入房地產稅試點的可能性較大。

　　3）征收方案：在國務院確定的基本原則下，各地因城施策；考慮到未來是先試點、後立法，為快速推動，可能會采取相對簡單的方案，即按照傢庭人數確定抵扣面積和金額後、按照平均稅率進行征收，因此方案不會太復雜，以保障快速啟動，後續逐步完善。建議征收存量環節的稅費，降低交易環節的稅費，不要過度增加老百姓的負擔。

　　4）試點需循序漸進，設定一定的抵扣面積，對於低收入、剛需等傢庭需減輕或免除其稅收負擔，所以扣除抵扣面積以後，對大部分剛需傢庭影響不大，但對於投機炒房的多套房和豪宅的征稅力度可能較大。對房地產市場來說，短期有影響，長期影響不大。雖然沒有最好的時機，但是房地產市場剛經歷二十年來最冷的寒冬，近期出現短暫恢復跡象，試點方案出手不宜太快太重。

　　5）從土地財政往房地產稅轉型是大勢所趨。中國常住人口城鎮化率已達65%，考慮到農民工在農村留守的傢屬，城鎮化率接近75%，城鎮化進入尾聲，大開發時代逐漸結束，進入存量時代。

　　對於未來推出的房地產稅試點方案，筆者有六點預測：

　　1）從稅源看，試點地區或以房價上漲壓力較大的熱點城市為主，比如長三角、珠三角、京津冀等地區及部分區域中心城市。采取熱點城市試點方式，除瞭技術難度下降之外，還有就是復雜性下降。如果全國普徵房地產稅，需要實現全國不動產實名制和房地產聯網，而不動產實名制和金融實名制是現代國傢治理的基礎，既是經濟改革也是政治改革。

　　2）從課稅對象看，以存量房為基礎征稅的可能性較大。此前上海與重慶試點效果未達預期的原因之一就是，其課稅對象范圍過小。上海僅對新購住宅征稅，重慶僅對高端住宅征稅。隨著一、二線城市進入存量房時代，增量住宅增速放緩，課稅對象將以存量房為基礎。

　　3）從課稅依據看，預計中國房地產稅試點將以市場評估價值為征稅基礎。基於發達國傢、上海重慶方案的經驗，有以虛擬租金或市場評估價值為征稅基礎兩種方式，預計中國房地產稅試點將以市場評估價值為征稅基礎，並且根據傢庭成員人數、撫養負擔、生育狀況、特殊群體等給予抵扣面積或稅收優惠。

　　4）從稅率看，可能由國務院劃定稅率范圍、各地因城施策確定差異化稅率，且整體稅率不會太高。根據發達國傢及上海重慶經驗，房地產稅率主要采取累進稅率、平均稅率方式，且稅率較低。此前上海重慶分別采用0.4%、0.6%兩檔和0.5%、1%、1.2%三檔稅率，預計試點城市將因城施策，稅率一開始不會太高。

　　5）從稅收優惠看，可能采取首套免徵和免徵面積相結合的方式，同時對剛需及特殊群體免徵。此前上海試點方案的免徵面積是人均居住面積的兩倍，預計此次試點將對免徵面積做出調整以擴大稅基。

　　6）目前爭議點主要是：由於交易環節的契稅、土地增值稅等較重，開征存量環節的房地產稅，能否降低交易環節稅負，否則居民整體稅負提升較大；如何解釋民用住宅土地使用權年限七十年和房地產稅的關系及合理性，七十年以後怎麼辦，能否給居民穩定預期；推出時點的選擇等。