財經分析/降息後房價會上漲麼？\李靈修

　　圖：傢庭可支配收入在縮水，極大阻礙購房支出。/MJ制圖

　　人民銀行近日將LPR（貸款基礎利率）下調10個基點，這也是該利率時隔九個月後再次調降。筆者上周撰文《中美歐貨幣政策“分野”》指，內地眼下需要進行降息操作，一來減輕政府、企業、居民部門的償債壓力，避免爆發債務風險；二則降低實體融資成本，“擠出”在銀行體系內的空轉資金。

　　對於廣大居民來講，本輪降息最關切的影響就是存量房貸也隨之走低。中國的市場貸款利率是商業銀行在LPR的基礎上加點後形成的。在通常情況下，首套房個人按揭貸款利率在5年期以上LPR的基礎上，再加30個基點。如今5年期以上LPR調降10個基點，那麼首套房個人按揭貸款利率也會跟隨下降10個基點，大概在4.5%左右。若以100萬元（人民幣，下同）房貸、三十年貸款期限計算，居民月供房貸有望減少58元。

　　接下來大傢關心的問題是，房貸負擔的減輕會刺激房價上漲麼？

　　事實上在今年一季度，首套房個人按揭貸款利率就曾下調過一回，當時正趕上去年積壓的買房需求集中釋放，樓市的確火熱過一陣子。但到瞭4、5月份房地產市場又開始回落，反映出居民買樓意願不強。

　　按70大中城市數據顯示，5月份二手住宅銷售價格明顯回落。其中，一線城市的銷售價格由4月的環比上漲0.2%轉為環比下降0.4%，降幅達0.6個百分點；二、三線城市的銷售價格由環比持平分別轉為環比下降0.3%和0.2%。另據統計顯示，全國二手房掛牌量指數均值較去年12月增長瞭52%，部分地區二手房價格不乏出現降價拋售的情況。

　　傢庭可支配收入縮水

　　現時問題是，傢庭可支配收入在縮水，極大阻礙購房支出，而首套房按揭下降10個基點，也的確是杯水車薪。更重要的是，存量房貸利率受困於一年調整一次的限制，並不能立即享受到本輪降息的“利好”。

　　年初多傢媒體報道過居民提前還貸的“風潮”。除瞭投資回報率下降、傢庭資產負債表收縮之外，巨大的套利空間也是推動居民主動清償房貸的主要原因。由於首套房貸款利率下降幅度更大，使得樓市存量貸款與增量貸款的利差擴大，促使居民借“便宜錢”還“貴貸”。目前存量房貸利率普遍在5%至6%之間，而首套房貸款利率已降至4.5%左右，中間差不多有一、兩個點的利差可以賺，居民在減少還貸金額的同時還能夠增加消費支出。

　　也因此，提振樓市的關鍵在於，增加居民收入的同時，亦須“破格”調降存量房貸利率，切實降低傢庭負擔。據人行2020年統計數據，中國城鎮居民傢庭資產配置中的房產占比近七成，位列所有資產項目的首位。隻有緩解傢庭資產負債表的收縮趨勢，才能穩住房地產市場的基本盤。