樓市新態/香港房策越見貼地\祥益地產總裁 汪敦敬

　　作為資深的樓市評論員，筆者贊賞現屆特區政府、公務員，也包括現屆的房屋資助小組近年來推動房屋政策的努力。我與很多人一樣，長期有向特區政府提供意見，近期也見到特區政府吸收民間意見正在逐漸加快。

　　2019年放寬首置人士按揭成數奠定瞭如今的樓市格局，到瞭2022年進一步放寬按揭樓價上限措施又做出瞭一個根本性的改變，即優化瞭樓市辣招的按揭副作用，打通瞭換樓鏈和置業上遊力，更令購買力不再聚焦在細單位板塊。多瞭人換樓，自然多瞭人放售細單位。當細單位放盤量多過入市成交，細單位便從此結構性改變瞭，價格需要重新再找一個鞏固點然後再逐步上升。

　　以上的改變是十分重要的，雖然令到細單位樓價出現瞭微調，但這個時段令到年輕人上車容易瞭。當然，細單位的業主亦不需要太擔心，短期微調隻是因為按揭改變令到供求有瞭新的結構，並不影響長遠投資價值。

　　今年2月，特區政府宣佈調整從價印花稅稅階，更加理順瞭上車及換樓的需要。近兩個月的樓市政策陸續推出，比如針對公屋富戶的合理執法，令到過低的公屋轉流率回復正常。又如重新關註“租者置其屋”政策，“租置”可算是最成功的房屋政策之一，透過有關計劃，特區政府幫助資助者以最低成本成為納稅人及有資產者。

　　長期以來，“租置”令業主與租客住在同一屋苑下，的確引起瞭管理上的困難，但如果因為這些困難放慢瞭有關計劃是荒謬的，管理仍然有很多方案可以做得更好。基層的房屋問題是急市民所急啊！我們也不應該介意“租置”受眾將來賣出物業時賺大錢，因為他們不是炒傢。為何一個房屋政策令受眾賺錢是有問題呢？當然，筆者認為現在出售租者置其屋的價格的確是平瞭一點，是可以調節一些的。

　　近年特區政府亦提出私人發展商去興建公營房屋，筆者也是十分同意的，但覺得很多人捉錯用神，私人發展商參建居屋計劃，根據歷史經驗真正的大發展商未必會參與，因為他們有很多盈利的機會，而參與者極可能是薄利多銷的建築商才對。過去私人發展商參建居屋有很多經驗，希望特區政府可以歸納得好去運用。

　　造地阻力逐步緩解

　　近期很多人討論高爾夫球場的問題，但筆者想說的是，無論高爾夫球場或者“明日大嶼”也好，大傢要清楚當年推出計劃時，行政氛圍不可能去做到覓地。當時的政治和環保否決瞭幾乎所有的建屋可能性，其中包括郊野公園邊陲地帶都被否決瞭，在此情形之下才推出“明日大嶼”甚至波及到高爾夫球場，如果有關造地問題解決瞭的話，其實高爾夫球場是否改建我認為已經不重要，甚至“明日大嶼”的規模亦很應該要大幅縮小才對。大傢現在應討論的是：現在特區政府的造地進步是否已經可以修改以上兩項計劃才對呢。