趣味樓市 內房術語篇．下/內房住宅分類 戶型奇則檢閱

　　圖：內房住宅分類 戶型奇則檢閱

　　內地樓市專門術語繁多，上篇提及有關新盤標準、交樓單位和買樓程序三方面的註意事項及用語（詳見6月5日A18），今篇再接再厲，從各類住宅叫法、戶型開則和屋苑設計三方面，介紹各項特色，部分可能跟香港樓市的用語概念有所不同，港人買傢宜多加註意，北上置業時便更得心應手。\大公報記者 帥 誠

　　各類住宅

　　低層、多層、高層住宅：依據層數劃分

　　根據樓宇的高度，住宅分為低層、多層、小高層、高層和超高層。1至3層為低層、4至7層為多層、8至12層為小高層、12層以上為高層、30層以上或總高度100米以上為超高層。按規定7層以上必須配置電梯。

　　別墅：獨立式最貴 聯排較相宜

　　“獨棟別墅”即獨立別墅，擁有獨立大門和庭院，前後左右都屬於私有空間，四面采光，私穩度高，市場價格最貴。

　　“雙拼別墅”是兩個別墅聯結在一起，每個別墅擁有獨立大門和庭院，有私傢花園，三面采光。

　　“三拼別墅”是三個別墅聯結在一起，每個別墅擁有獨立大門和庭院，有私傢花園，兩側的別墅三面采光，中間的別墅隻有前後采光。

　　“聯排別墅”即一排三個以上別墅聯結在一起，每戶擁有獨立大門和庭院，有私傢花園，兩旁的別墅可三面采光，中間的別墅隻有前後兩面采光，在別墅中價位相對較低。

　　“疊加別墅”是多層的復式住宅上下疊加組成，下層別墅有花園，上層別墅有天臺。

　　復式住宅：一層高 室內設夾層

　　內地“復式住宅”的概念與香港不同，隻是一層，樓底較普通住宅高，一般為3.3米，並不具備完整的兩層空間，實際是一層樓中增設瞭1.2米的夾層。

　　“錯層式住宅”是各個功能區如客飯廳、睡房、浴室、廚房在不同的平面上，以30至60厘米的高度進行空間隔斷，立體性強，但未分為兩層。

　　“躍層式住宅”即是香港的復式住宅，共兩層，有內部樓梯貫通，一般下層為起居室、廚房、飯廳、浴室，上層安排作睡房、書房、浴室等。

　　現房：現樓　 期房：樓花盤　 尾房：貨尾盤

　　“現房”即香港所說的“現樓”，指購買後完成裝修就能入住，或是發展商已裝修過的住宅。

　　“期房”即香港的“樓花盤”，指仍在建設中，需要等待一段時間（比如一年或兩年）才能入住的住宅。

　　“尾房”不是指酒店的尾房，而是香港俗稱的“貨尾盤”，樓盤即將售罄，最後剩下的單位，一般是戶型和朝向較差，但也有發展商特意將條件好的戶型，保留到最後，價格也比開盤時為高。

　　屋苑設計

　　容積率：地皮與建築面積比率

　　“容積率”即香港的“地積比率”，指用地面積與總建築面積的比率，容積率愈低，代表該樓盤的戶數愈少，相對而言價格會較高。例如，用地面積1萬平米，總建築面積2萬平米，容積率為2。一個合適的居住環境，高層住宅（12層及以上）屋苑容積率應不超過5，多層住宅（4至7層）屋苑容積率應不超過3。

　　樓間距：兩幢相鄰住宅距離

　　“樓間距”指同一個屋苑兩幢相鄰住宅樓之間的直線距離。由於考慮到朝向問題，一般樓間距多指南北向的樓房間距，實際上樓間距分為前後間距和左右間距。樓間距不足會導致單位采光受影響、通風不良、噪音大、住客私隱保障較低等缺陷。國傢規定，多層住宅（4至7層）及以下與多層住宅之樓間距為6米，多層與高層住宅（12層及以上）樓間距為9米，高層與高層住宅之間為13米。

　　綠化率：綠化面積占比

　　“綠化率”指屋苑范圍內所有綠地面積與建設用地面積的比率。國傢規定新區建設的綠化率不應低於30%；舊區改建的綠化率不宜低於25%。

　　梯戶比：電梯和住戶數目比例

　　“梯戶比”是指電梯數目和每層樓住戶數目的比例。簡單的說，一層樓如果有2部電梯，4戶傢庭，那麼它的梯戶比為2：4。通過瞭解梯戶比，可以判斷電梯的等待時間、擁擠程度以及公攤面積的差異，一般梯戶比愈小，電梯等待時間愈長，但相應的公攤面積也會愈小。2012年實施的新版《住宅設計規范》，要求高層住宅（12層及以上），每幢樓設置電梯不應少於2部。

　　戶型開則

　　南北通透戶：南北有窗 采光通風佳

　　“南北通透戶型”是目前最受歡迎的戶型，一般坐北朝南，單位南北都有窗戶，陽光可以直接射進室內，采光充足，通風良好。最理想的南北通透戶型是帶有兩個露臺，室內空間感很通透寬敞。

　　偽通透戶：非完全通風 稍有遮擋

　　“偽通透戶型”是指戶型表面看起來是方正規整南北通透的結構，但實際上室內並不是完全的南北通透，比如室內北向的窗戶有廚房作為遮擋，或者是室內的客廳、飯廳並沒有直接對向，空氣的流通度會差一些。

　　橫廳式戶：客飯廳歸一 改造空間大

　　“橫廳式戶型”是普遍受住客青睞的戶型，一般是客廳、飯廳為一體，改造和優化空間大，買傢可根據自己需求進行佈局。缺點是空間“大開大合”，不適合打造溫馨的傢居風格，易產生傢中過於空曠的感覺。

　　方正戶：開則符比例 實用率高

　　“方正戶型”一般指開間（住宅闊度）和進深（住宅長度）符合一定比例（1：1.5之間）的戶型，這類互相空間利用率高，面積浪費少，沒有暗間，采光、通風、保溫效果好。

　　長條戶：長形開則 細單位常見

　　“長條戶型”也稱“一字戶型”，指形狀為一長條的房型，小戶型中較為常見。該類戶型設計簡單，功能區劃分整齊明確，但往往由於進深或開間過大，影響采光和通風。

　　飛機戶：客廳居中 睡房分佈兩側

　　“飛機戶型”一般指客廳在中間，睡房分佈在客廳兩側，外形似“飛機”。該類戶型的客廳一般南北通透，空氣流通，缺點是動靜分區並不明顯。

　　刀把戶：單位呈L形 分區明確

　　“刀把戶型”一般指單位的形狀像L形刀把一樣，這類戶型分區明確，但大部分墻面都為承重墻（即主力墻或結構墻），意味著可更改動的空間較小，且房間狹長，采光略差。

　　鋸齒戶：外形不規則 改造有難度

　　“鋸齒戶型”指有一邊或兩邊都呈鋸齒形，平面圖看邊緣有凹凸不平處。這類戶型的走廊和拐角容易形成空間浪費，同時也增加瞭裝修改造及傢具擺放的難度。

　　四葉草戶：大廳居中 四房置四邊

　　“四葉草戶型”的客飯廳居中，四個房間分佈在四個角落。這類戶型最大優點是各個房間呈散開式佈局，不是緊鄰，私隱度高，比較適合人口較多的傢庭。

　　奇葩戶：奇形怪則 裝修考功夫

　　“奇葩戶型”是平面圖看起來很奇怪的戶型，如“槍形”、“圓形”、“校舍形”甚至是“馬桶形”，這些戶型即便價格實惠也不建議購買，不僅裝修費力，入住之後起居也不方便。