談樓說按/拆解醫管局員工置業貸款（上）\中原按揭董事總經理王美鳳

　　圖：醫管局推出的員工置業貸款計劃，補貼3厘利息為亮點之一。

　　配合特區政府挽留人才方針，醫管局於去年底推出全新版本的員工置業貸款計劃，據悉計劃反應不俗，預計將於今年6月起陸續發出原則上批準書（AIP），市場預期可為樓市添加一批購買力，這個計劃的吸引力是什麼呢？用傢需要註意哪些地方？

　　為樓市添新購買力

　　醫管局員工置業貸款計劃的亮點是息率優惠及高成數按揭配套，幫助員工上車置業又或轉按慳息，計劃當中，醫管局為員工貸款補貼上限3%之年利率，實際按息可低至1%，明顯低於市場按息現主要為3.5%；計劃設有貸款額上限為48倍基本月薪或600萬元（以低者為準），員工可再向指定銀行申請按揭貸款，員工置業貸款及銀行按揭總額可高達樓價的90%，換句話說，員工可透過這個貸款計劃獲得高達九成低息按揭，當中毋須支付按揭保費。

　　低至1%按息固然吸引，但用傢需留意按息計算方法，以瞭解當息率升跌時對供款負擔的變化。醫管局員工貸款的按息由當局厘定，當息率不高於4厘時，因有當局補貼3厘利息，員工隻需支付1厘按息，當息率高於4厘，員工便需支付有關按息與3厘利率的息差。

　　以當局文件提出的例子看看，按息為HIBOR+1.55%，鎖息上限以最優惠利率P現為6%計算，以1個月HIBOR（5月25日）回升至約4.39%計，按息為5.94%，減去補貼之3%年利率，員工需付的實際按息便是2.94%。

　　假設一位月薪約14萬元的醫生由申請按保轉為使用員工貸款，購買一個價值1000萬元之單位，以月薪48倍計及600萬元貸款額上限計，他可借足600萬元員工貸款，再配合高達300萬元銀行按揭，合共高達九成按揭，除瞭可節省數十萬元按揭保費，以上結合員工貸款及銀行按揭的平均按息現為3.13%，低於市場按息約3.5%。這是以員工貸款占比較大的效果。

　　若果這位醫生希望按照自己入息水平“盡借”九成按揭，他可購買高達1500萬元單位，向銀行申請五成按揭共750萬元，再配合600萬元員工貸款，貸款額合共高達1350萬元，按揭成數達九成，高於按保計劃可造之貸款額上限960萬元（按揭成數64%）；但基於銀行按揭占比較大，結合員工貸款及銀行按揭的平均按息約為3.26%。