樓市新態/創設置業階梯　紓緩資助房壓力\祥益地產總裁 汪敦敬

　　圖：為什麼擁有資產的公屋富戶不交回公屋呢？是很值得深思的問題。

　　房委會資助房屋小組委員會通過收緊富戶政策，現時住滿十年才需要申報住宅物業的條件，將收緊至每兩年一次；租戶須於置業後一個月內申報，否則有機會被終止租約；須要遷出的公屋富戶，租戶暫準居住證由十二個月收緊至四個月；隻容許年長戶主加入一名成年子女。

　　對癥下藥 著手處理轉流問題

　　筆者認為特區政府是次處理的正是房屋問題的癥結，換言之，癥結不是供求緊張、購買力不足或者其他因素，而是轉流率。公屋轉流率長期平均隻得1.1%，遠比應該有的3%至6%為低，原因就是富戶問題處理得不好。當然，為什麼這種擁有資產的富戶不交回公屋的趨勢會興起，也是很值得深思的問題。有關部門在施政方面是否有錯漏？還是公務員應得到更多的支持或支援？

　　筆者認為，雖然富戶問題需要解決，但不能將責任全部歸咎於他們。富戶隻是被錯誤價值觀念和行政引導出來的角色，解決富戶問題需要恩威並濟，一方面要堅持原則去執法，另一方面就要創造更多置業階梯，筆者認為2004年停辦的置業資助貸款應該要重新部署。

　　眼前急切處理的事情之一，就是要放寬居屋第二市場的擔保期。特區政府為居二市場提供30年擔保期，隨著時間過去，愈來愈多屋苑樓齡超出擔保期的合適范圍，於是按揭成數就由合乎擔保年期合適范圍的最高一按九成（白表）及九成半（綠表），大跌至擔保年期外的最高一按六成，從而愈來愈多的居二成交日益稀疏，數以十萬計的潛在供應浪費瞭。有關擔保期的問題亦應該正視及解決。

　　現實的樓市結構出現變化，近年建屋少瞭大型單位。對比2013年和2022年的差估署私樓落成量，A類細單位（實用面積少於431方呎）占比由17%增至47%，D類及E類大型單位（實用面積1076方呎或以上）的占比由11%下降至7%。大傢可以想像這個供應結構遇上近年特區政府先後提出高成數按揭的換樓潮，多瞭業主放盤，即是細單位的一手或二手都供過於求，另一方面，高才、優才推升租務，亦同時可能推動豪宅成為樓市火車頭。可見樓市改變瞭玩法，同樣仍然是相當熱鬧，長遠來看，樓市仍有是具吸引力的投資工具。