圖：分析預計，隨著土地價格回歸理性，房企整體的利潤空間有望擴寬。\中新社
當前內地房地產市場正逐步走向復蘇，房企的資產負債表有望不斷改善。但行業尚處於保交樓和債務出清的關鍵階段，仍需持續關註房企的銷售和流動性情況，增強政策支持的精準性和穩定性，不斷鞏固行業回穩向上基礎。本文將對滬深上市房企關鍵的財務與經營性指標展開分析，從資產負債表角度回顧房地產業2022年的主要問題，展望2023年需要重點關註和紓解的難點。
根據第四次全國經濟普查披露的房地產企業數據推算，滬深106傢上市房企的總資產、負債、營收分別占到全國房地產開發經營企業總規模的10%、10%、16%左右。
去年經營難度明顯上升
在對這106傢房企2022年前三季度和歷年同期的財務數據分析後發現：滬深上市房企資產、負債和所有者權益規模出現瞭自1998年房改以來的首次負增長，資產負債表呈現一定程度的衰退。
1）利潤下滑攤薄淨資產
去年受周期性因素、疫情反復和商品房市場下行的影響，2022年前三季度滬深上市房企營收和利潤出現瞭自住房商品化制度改革以來的首次“雙降”局面。其中營收同比降13%，淨利潤規模同比減半，三分之一的房企出現虧損，企業經營難度上升。
盈利下滑會攤薄淨資產並影響房企流動性。根據資產負債表與利潤表的勾稽關系，資產負債表留存收益科目主要受到利潤表淨利潤變動的影響。去年房企淨利潤的下滑導致留存收益下降6.3%並帶動所有者權益下降3.2%。根據現金流量表與利潤表的勾稽關系，以淨利潤為起點通過間接法扣除不涉及現金的收入和費用等科目後便能得到經營現金流。因此淨利潤下滑也減少瞭房企經營性現金流入從而削弱瞭整體流動性。
2）負債規模下降但結構失衡
在“三道紅線”約束下，房企去年普遍采用“量入為出”的開發策略，控制拿地規模和減少借貸，“負債端”規模壓降初顯成效。2022年前三季度滬深上市房企負債規模同比下降2.7%，是房改以來首次下降。央國企、民企分別下降0.9%和4.5%，民企債務壓降幅度更為明顯。去年房企負債規模雖有收縮但債務結構出現瞭失衡問題，應引起重視。
債務結構失衡會增加房企短期償債壓力。去年房企負債規模的下降主要緣於債務結構中長期和無息負債的減少。由於房地產業的特殊性，合同負債和預收賬款、商票等應付票據雖屬於負債科目，但一般無需支付利息，一定程度上體現瞭房企對供應商等上下遊資金的占用，其規模合理增長能夠增加企業的流動資金。假如在創收不足的情況下短期和有息借貸比例繼續攀升則會增加房企的短期償債壓力。因此控制負債總量的同時合理補充長期低息的外部資金至關重要。
3）存貨和貨幣資金減少令總資產收縮
2022年前三季度滬深上市房企的貨幣資金規模降幅由2021年同期的7.1%進一步擴大至14.7%，存貨規模同比下降4.1%，反映出瞭房企普遍存在的兩類不可忽視的問題：第一類是可動用貨幣資金量下降，房企債務壓力被低估；第二類是存貨對資金的占用上升，房企的流動性偏緊。
房企資產規模收縮的主要原因是流動性不足。去年前三季度滬深上市房企期末現金及現金等價物餘額均值降至近五年最低水平，經營和籌資現金流各下降51%和9%，說明房企流動性不足。
今年資產負債表或向好
當前房地產市場正逐步走向復蘇，在整體環境趨穩的背景下房企的資產負債表有望不斷改善。行業可能會逐步呈現分化趨勢。得益於銷售業績和融資狀況的好轉，今年優質房企可能迎來適度的擴表機會，資金需求量可能會逐步增加。中小房企可能主要以推動存量債務去化和盤活存量資產為主。須指出的是，行業尚處於保交樓和債務出清的關鍵階段，因此仍需要繼續關註房企的銷售和流動性情況，註意防范收入放緩、債務集中兌付和流動性不足等三類風險可能對部分中小房企造成的影響，增強政策調控的精準性和穩定性，鞏固行業回穩向上基礎。
1）淨資產有望逐步得到補充
去年房企經營主要受到瞭疫情和市場波動的影響，今年隨著上述因素對房企工程建設、營銷拓客、收入確認等環節的幹擾逐步褪去，房企的盈利狀況可能會持續修復，將對淨資產形成有益補充。
一是銷售回款可能會增加並帶動收入回升。優質房企憑借合理的佈局和產品結構表現出比較強的經營韌性，銷售業績增速率先回正。一季度銷售份額前一百傢重點房企銷售金額的同比增速自去年以來首次轉正。其中，超半數的企業累計業績實現同比正增長，近四成房企的同比增幅超過30%，復蘇勢頭良好。
二是項目施工進度有望加快並降低對收入確認的影響。新版會計準則引入瞭“分時段確認收入”的概念，但多數房企仍沿用分時點的方式確認收入。房企采用的收入確認時點主要有兩個：竣工驗收、實際交付。一季度，疫情緩解、房企回款加快疊加“保交樓”專項借款推動全國房屋竣工面積同比增長14.7%，房屋竣工的持續回升有利於提高收入結轉效率。
三是隨著房價回暖，減值計提規模可能呈下降趨勢並減少對利潤的擠占。去年樓市降溫，房企對市場的判斷較為謹慎，相應增加瞭資產減值的計提規模，滬深上市房企去年前三季度資產和信用減值計提規模占淨利潤三成。今年一季度，隨著主要城市的房價逐步回升，重點房企的商品房銷售單價同比增長6.8%，較去年末回升10個百分點，房企進行大幅存貨減值計提的空間或已相對有限。
四是隨著土地價格回歸理性，房企整體的利潤空間有望擴寬。去年末全國100大中城市土地掛牌均價下降10.7%，今年一季度土地市場逐步觸底企穩，土地價格中樞的適度下移將有助於推動房企盈利能力的持續回升。
2）負債規模可能保持下降趨勢
2023年，房企整體的負債規模可能將進一步下降。寬松的政策環境也為房企化解存量負債提供瞭有利條件，預計整體債務風險可控。短期內房企的負債率水平可能會暫時維持高位，一方面這是周期波動下房企必須經歷的過程，另一方面現階段杠桿水平保持相對平穩有助於房企維持資金來源的穩定，確保能夠順利達成“保交樓”目標和安全度過存量債務集中兌付高峰。長期來看，房企的負債率可能將以更為平穩的節奏逐步下降。
優質房企的融資狀況可能將率先改善，資金壓力有望進一步減輕。一方面今年以來在“金融三支箭”與“保交樓專項借款”等政策的支持下，優質房企銀行貸款、信用債等融資渠道有望逐步恢復。一季度，房企信用債新增發行規模1581.78億元（人民幣，下同），同比、環比分別增加17.6%、27.2%。十馀傢重點房企中期票據的註冊金額已超千億元。
另一方面，部分優質房企的開發貸、信托貸款、境內外債券等相繼獲得展期，資金壓力進一步緩解，債務風險整體可控。截至今年4月底，重點房企獲得的信用債、美元債展期所涉及的金額已分別超過600億元和1400億元。另有三十馀傢重點房企正在籌劃定向增發等股權融資事宜，部分房企公佈的定增金額超過百億元。此外，隨著預收款項等無息負債和淨資產規模的回升，優質房企淨資產對有息負債的覆蓋能力將有所提升，淨負債率有望小幅下降。
3）總資產質量有望進一步提高
2023年，得益於房企銷售業績和融資狀況的逐步改觀，房企有望持續補充淨資產和激活總資產，從而扭轉資產負債表收縮趨勢。部分中小房企可能會通過加快存量資產的處置速度以進一步盤活總資產。優質房企的資金壓力相對較小，可能會率先進入銷售帶動投資活動回升的良性循環並占據核心城市發展先機，資產規模和質量有望進一步擴增和提高，資金需求可能也將隨之增長。因此房企資產端的修復仍離不開政策和金融機構的資金支持。
發表評論 取消回复