樓市智庫/樓市否極泰來 明年料反彈逾10%\陳永傑

　　2024年將完結，回顧年初全面撤辣，至第三季度減息及施政報告再推穩定樓市措施，包括放寬按揭及優化投資移民，全年樓價跌約6%，連跌三年。

　　市場憧憬2025年樓市復常，而2024年整體住宅買賣登記暫錄約5.6萬宗，雖然較去年全年升約17%，但仍屬“小復常”，尚未重返疫情前逾6萬宗水平，甚至跟一年有10萬宗以上成交的“樓市大時代”亦有頗大距離。對上一次大旺市已經是14年前，2010年成交超過13萬宗，單計二手已占逾11萬宗，當時十大屋苑成交逾1萬宗，現時成交量隻是當年的五分之一；1997年更厲害，成交達17萬宗，十大屋苑占逾2萬宗。

　　素有“炒傢天堂”之稱的天水圍嘉湖山莊，1997年有逾5400宗成交，流通率34%；至於2024年，成交量僅440宗，流通率2.5%。

　　筆者想說的是，香港今天的樓價比1997年上升瞭六成，成交量卻未及“大時代”的一半，地產代理仍要面對僧多粥少的情況。

　　中原樓市大數據顯示，全港私人住宅物業總市值，不知不覺間已經跌至9.1萬億元（截至11月），較2023年底9.59萬億元，再減少4465.7億元，重返2017年水平；若與2021年9月最高紀錄12.14萬億元比較，3年之間蒸發近3萬億元，人均業主身傢損失達232萬元。

　　今年多個新盤低價搶客，影響二手樓價表現。十大屋苑今年呎價全線向下，跌幅最多逾一成；最新總市值失守7000億元，跌至6840億元，年內下跌逾6%。當中以鴨脷洲海怡半島跌幅最大，總市值由去年底950億元，跌至841億元，不足一年跌逾百億元；屬中產聚居地的鰂魚湧太古城，市值仍最大，達1250億元，屬全港唯一市值達千億元的屋苑。

　　今年樓價跌幅收窄至5%

　　今年首11個月，中原CCL樓價指數有8個月是下跌，累積下跌近6%，全年跌幅料約5%，連跌三年，但跌幅收窄。筆者認為，樓市已衰到盡，多項利好因素下，包括中央政府明確提出要實施更加積極財政政策和適度寬松的貨幣政策，穩住樓市股市，大力提振消費，全方位擴大國內需求。

　　目前本港銀行總存款額達17.1萬億元，按年升近9%，屬歷史新高，隨著美國持續減息，令定期存款息口向下，相信部分資金會流入物業市場，有助明年樓市復常，樓價料反彈，升幅約10%至15%。

　　（作者為中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁）